房地产基础知识.ppt

培训稿
第一章房地产基础知识
相关概念
房地产业——指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它和土地有关,产生投入和发生交易并具有各种经营活动形式(如物业管理、房屋维修等)。
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业,房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。两个产业又有着非常密切的关系,因为它们的业务对象都是房地产。
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中,又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。
房地产开发——指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、给排水、供电、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
商品房——指开发企业以市场地价取得土地使用权后进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,是领取独立房地产产权证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
建筑类别:外销房——内销房
外销房——外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
内销房——内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府主管部门审批,建成后用于在国内范围出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
外销房和内销房的主要区别仅在于它的土地成本不一样,售卖对象不一样,其他的差别都是这一点的外部延伸。
土地使用权出让——是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者,按照合同规定的期限,一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
土地使用权出让由国家垄断,任何单位和个人不得出让土地使用权,使用者在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权,可进行转让、出租、抵押等经营活动,但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。使用者只有在交纳了全部的土地出让金后才能使用土地,集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。
相关文件
2002年,国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅用地必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限为:
⑴、居住用地70年;⑵、工业用地50年;⑶、教育、科技、文化卫生、体育用地50年;⑷、商业、旅游、娱乐用地40年;⑸、综合或其他用地50年。
国家收回土地使用权有多种原因,如使用期限届满、提前收回、没收等。
国有土地使用权续期:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请,经批准续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,按规定支付地价款并更换土地权属证书。
土地使用权划拨——是指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
除法律、法规另有规定外,划拨土地没有使用期限的限制,但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动;取得划拨土地使用权,必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。
下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨:
⑴、国家机关用地和军事用地;⑵、城市基础设施和公益事业用地;⑶、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;⑷、法律、行政法规规定的其他用地。
全部土地都为社会主义公有制;土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种制度,属于国有土地的,核发《国有土地使用证》,属于集体土地的,核发《集体土地所有证》,使用集体土地的,核发《集体土地使用证》。
在现阶段,按照国家有关规定,取得国有土地使用权的途径主要有四种:
⑴、通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得;
⑵、通过国家出让方式取得;
⑶、通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);
⑷、通过土地或房地产租赁方式取得。