【地产策划】成都市都江堰营销策划执行案.doc

都江堰项目营销策划执行案
 
目录
项目定位分析
一、核心定位语
二、案名推荐
三、备选案名推荐
销售预测
一、总体销售策略
二、销售价格策略
三、付款方式策略
四、销售趋势预测
工作进度安排
广告推广渠道
预算
渠道分解费用
 
执笔人:朱礼

前言
为了实现本项目热销和快速回款,顺利完成销售任务,需要把握好销售节奏和销售控制,利用条件和创造机会刺激客户购买欲望,高效拦截有效客户,蓄水造势,分批次分阶段放出房源,限量推出,给客户营造热销的销售氛围,更加突出产品的紧俏性,为顺利开盘、迅速清盘创造条件,以达到资金运行的快速化、收益和利润的最大化,为本项目和开发商树立形象,提高知名度和美誉度。
在销售批次上,建议先推出位置稍偏的房源,价格能够得到充分保证的前提下适当提高,紧随其后推出景观较好的房源,使价格得到最大的有效提升,既实现了利润,又体现了增值,而且增加客户信心,为顺利开盘和销售打下良好基础。
项目定位分析
一、核心定位语
都市品位生活特区
二、案名推荐
我们依据别墅和汤的内在联系,项目的特征,案名定位明确,旗帜鲜明:
丽江人家
三、备选案名推荐
水岸名居/古堰名园/水岸人家
项目SWOT分析
S——优势
1、位置优越
2、现房优势
3、配套完善
4、户型经典
W——劣势
1、交通不便
2、离市中心远
3、土地性质及产权
4、未取得销售许可证
O——机会
1、前期推出接受度高
2、存量已去化大部分
3、知名度已树立
T——威胁
1、周期长
2、剩余房源存在不足
3、淡季推出
4、广告费用受限制
销售预测
一、总体销售策略
低价入市,中开高走,实现利润最大化。
二、销售价格策略
根据附近楼盘价格和市场预期分析,初步确定本项目基准价格为:
入市期
均价1980元/平方米
热销期
均价2180元/平方米
持续期
均价2280元/平方米
尾盘期
均价2380元/平方米
三、付款方式策略
根据市场情况和其他楼盘惯例,建议本项目:
一次性付款优惠5%
按揭优惠3%
分期优惠1%
四、销售趋势预测
1、首批次:
75套
2、2批次
55套
营销节点的设置
根据项目情况,预计工程进度:

阶段营销节点设置
(项目准备工作进度表见附件一)
升温期(2006年10月~11月)
排号:2006年10月——11月

沸腾期(2006年12月~2007年2月)
开盘:
首批次限量推出75套,2006年12月8日