易居2013年合肥佳源巴黎都市项目年度营销策略提案.doc

易居2013年合肥佳源巴黎都市项目年度营销策略提案
从浙江到安徽,从巴黎到合肥,佳源的首次进驻合肥将会演绎怎样的一次完美落地,
华丽转身的背后,0>如何成为滨湖板块最具价值的黄金区域,打造最具摩登生活的高端集聚地。
区域霸主、先锋产品、销售奇迹……
佳源20亿元的首开重任,如何创造无可比拟的荣耀桂冠?
气魄磅礴的造城之举,赋予了这片土地再次创造奇迹的机会!我们完全有理由相信,佳源之上,再无他盘!
易居相信,一切皆有可能!
突围市场,首开先河,如何精准扩充客户容量?
高效杀客?
品牌建立,营销升级
2013政策重压之下如何实现首批爆破的营销任务?
如何实现佳源对合肥本地的落地嫁接?佳源品牌的统一建立?
打造区域内霸主地位?
如何实现华丽亮相之下的销售奇迹,在营销形式中进行自我突破和升级?
20亿销售任务!
约 3000套成交量!
9月必开盘时间紧,任务重!
有限客源的有效网罗5>与区域客源的突破。
大牌竞品林立,各项目单兵作战,资源浪费严重,“佳源”品牌建立受阻
竞品合围,客源分流。
推广费用限制与巨量蓄客之间的矛盾
策略思路
大势解读、走势判断,竞品分析
卖点深挖,现场管控
借势造势,移花接木
8 大客源拓展
老带新策略
开盘活动大型造势日常主题型暖场互动营销
易居资源
项目形象的华丽登场,第一震撼亮相征服市场
每月营销互动SP,PR,
形象征服,景观先行,现场感染力,
服务完善,口碑拉动
3000套房源: 整合销控
推广利刃行动: 定点爆破
阵地+拓客+电商:三拳组合
新政频出,政策打压,客户观望
客户资源掌控与共享,
易居资源多线促进
路障描述
大开大阖,快打快销,集中核爆,立体突围
竞品拦截策略
结构
报告策略思路逻辑分析结构
政策解读
市场篇
滨湖市场
政策
国五条政策解读
1
2
国五条细则/内容概括
一季度公布房价控制目标;
进一步完善现行住房限购措施,限购区域应覆盖城市全部行政区域;
明确规定对于房价过快上涨城市,人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率;
对出售自有住房按规定征收的个人所得税,严格按转让所得的20%计征,总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快
推进扩大试点工作;
一季度公布住房用地供应4>计划;
“十二五”期末,所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。
国五条细则/评述
时间
内容
一季度
公布本年度房价控制目标
一季度
公布住房用地供应计划
2013年底
地级以上城市将外来务工人员纳入保障房体系
“十二五”期末
地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网
规定时间节点
总体而言,
“国五条”细则出台从目的上来看,重点指向全国房价过快上涨的部分城市,主要是一线城市及部分二三线城市,而并未面向全国的“一刀切”的政策;
从具体措施来看,在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强,趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控,通过差别化信贷,税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。
⊙整体趋势:
3-4月推盘旺季的成色可能受到影响,不同城市、区域分化进一步加剧;长期来看,2013年的楼市仍将震荡上行。
⊙开发建议:
合肥市场受全国政策的影响不可避免,短期价格上行势头或被抑制,供求关系有所改变,建议开发企业抓住市场窗口期,降低预期,平价推盘。
3
政策
国五条政策解读
国五条解读预判
4个月3000套巨额跑量的市场可能性分析
①市场条件
2012年滨湖区成交套数排名
排名
项目名称
成交套数
成交均价
成交金额
1
蓝鼎·滨湖假日
1953
7048
190244
2
旭辉御府
1478
6772
95446
3
滨湖万科城
1333
7402
91442
4
保利拉菲公馆
1295
6775
86324
5
春晖园
964
7349
43734
6
中铁滨湖名邸
787
6627
52310
7
滨湖·书香门第
613
6910
40029
8
万科蓝山
530
8711
44034
9
淮矿东方蓝海
492
6208
30818
本案具备了跑量的市场支持力
2012年合肥市北城世纪城住宅成交5079套,单盘合肥第一。滨湖区最高单盘未年度成交2000套。成交前十中,品牌项目占据热销榜单。滨湖日渐完善的设施配套和发展潜力是目前吸引客户选择置业的主要原因。
2012年合肥市成交套数排名
排名
项目名称
区域
成交套数
1
北城世纪城
北部组团
5079
2
中铁·国际城