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银海成都德丰项目规划建议
谨呈:房地产开发有限公司银海成都德丰项目规划建议2008-3-24
目的:本项目规划调整建议困难:咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标立即解决问题根本解决问题系统的方法努力追求2
城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合?物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合?限制条件核心问题产品组合产品组合的各物业发展可行性?界定客户目标体量比例产品组合合适体量比例?产品组合体量比例与经济测算吻合?布局优化产品组合体量的布局优化?3
城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合?物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合?限制条件核心问题产品组合产品组合的各物业发展可行性?界定客户目标体量比例产品组合合适体量比例?产品组合体量比例与经济测算吻合?布局优化产品组合体量的布局优化?4
项目分析项目所属区域地处成都城南CBD,通达性强??区域交通优越。通过天府大道、绕城高速、城市一环、二环、三环等与城区九里堤路至新都大丰成绵高速地铁1号线各方位直接相连。??项目邻城市主干道天府大道,是周边火车北站郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。??规划中的地铁至郫县、温1号线将拉近项目区域三绕同市中心和火车南北站的距离,增强区江域辐射能力。
项目分析项目地块位紧临天府大道,位于规划中的商务总部基地区域,商务价值高??东面:与天府软件园一期隔天府大道相望,东北面临世纪城??南面:临大源三线道路,新希望商务大厦、安捷伦均在圣达中信紫罗兰世纪城建,中兴大厦即将开售大源规划道路世纪城??西面:临未开发商服用四线地,未来将与川大科技园相邻圣达中信通威??北面:临规划中的总部商中石化待出让西藏天府大源四线紫罗兰软件园一期天府软件园务区,圣达、中信、通威均已大源中冶地块B地块A在建三线待出让新希望新希望天府天合天合中石油软件园新安一期规划道路鼎捷中兴通讯能伦天府大道天府软件园大源三线新希望商务大厦中兴天府大道6
项目分析地块临城市主干道人民南路南延线天府大道,位于交通十字,通达性较好道路情况:市区世纪城??天府大道:城市主干道,双向八车道,大源四线地铁会展中心站??大源三线:双向四车道,站华路世纪城??大源四线:双向六车道,元华路天府软件园??规划道路:双向二车道圣达中信天府大道??地铁:距离科技园站约450米,距离会展中心站约630米,其中会展中心站是地铁规划道路规划道路1号线一期工程终点站天府软件园一期地块B地块A站华路大源三线元华路天府软件园中和镇新希望新希望商务大厦商务大厦天府软件园一期地铁站隔离带中兴通讯地铁科技园站站华路车道元华路天府软件园交通动线美视国际学校天府软件园二期华阳镇7
项目分析项目属性:16万平米的综合体项目(不兼容住宅)??净用地面积:(约47亩)100m规划道路106米??商业金融业用地(不兼容住宅16米17米17??容积率:??限高:A地块不超过134府米,B地块不超过128米,主体建筑不小于地块B地块A大40米道??建筑密度:30%~40%??绿地率:≥10%??道路级别:天府大道为城规市主干道,双向八车道,大源划规三线为双向四车道,:
研究界定本次研究综合体分析的关键因素研究房地产市场研究城市分析陆上交通及地铁研究规划及人口研究区域发展规律研究KPI体系区域分析区域房地产市场研究写字楼商业产品分析酒店住宅公寓9
城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合?物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合?限制条件核心问题产品组合产品组合的各物业发展可行性?界定客户目标体量比例产品组合合适体量比例?产品组合体量比例与经济测算吻合?布局优化产品组合体量的布局优化?10
城市研究成都是中国的二线城市,在川渝经济圈中处于龙头地----城市地位位,2007年末省政府提出
“成都要向现代化国际大都市迈进”的战略目标川渝经济圈城市??四川覆盖区域:成都、广安、达制造业、工经济群排名州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、科技、金业、交通枢纽1长三角城市群自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山融、商贸、2珠三角城市