镇江中远·东郡华庭项目营销企划简报.doc

镇江中远·东郡华庭项目营销企划简报
镇江中远·东郡华庭项目营销企划简报
谨呈:镇江中远置业有限3>公司
上海三麦0>房地产咨询有限公司
2011年04月28日
ZHENJIANG ZHONGYUAN GUYANG ROAD PROJECT
今天我们的思考将是未来的……
本案
沃尔玛板块
24万平方米全案体量
四星级酒店
约4万平方米酒店
13万平方米住宅
近2万平方米商业街
1500户
中远置业
60-90户型
丁卯新区
谷阳路





我们审视镇江宏观市场……
宏观及市场研究
1、宏观经济
步入经济转型提速期:镇江09年GDP已经达到1600亿元,高出全国GDP增长率,%,已经进入快速发展通道!
城市人口规模持续增长:随着镇江城市人口的持续增长,外来人口的增降加导致消费者对住房需求的增加,在很大的程度上促进了镇江房地产业的发展。
总人口

年龄构成
0-14岁人口
15-64岁人口
适婚人口约55万
65岁及以上人口
宏观及市场研究
2、人口增长趋势
本轮宏观调控的背景与以往相比,出现四大特征:
央行2011年度取消各大商业银行年度贷款指标,商业银行存款准备金率灵活调整
%,为历史之最
2011年,保障性建设规模或将高达1000万套,相比2010年的580万套,%
房产税在上海和重庆相继出台并开征
宏观及市场研究
3、政策解读
同时,2011年年初江苏省内南京、无锡、苏州三个城市相继出台限购令
拆迁面积
2010年镇江全市完成拆迁量近780万平方米,市区完成拆迁量近400万平方米;
2011年镇江市区将完成拆迁量300万平方米,棚户区改造60万平方米,
土地供应
2010年全年镇江市区国有建设用地共出让53幅地块,,,。这部分土地将于2011年及2012年投入市场。
宏观及市场研究
4、镇江房地产市场
2010年度镇江商品房供应成交
房地产市场商品房供应与成交呈稳定增长态势
宏观及市场研究
4、镇江房地产市场
未来的城市居住的格局是:大步东进,城东板块将是支“蓝筹股”。
宏观及市场研究
5、城市整体规划
以主城为核心
东扩丁卯
南延南山
城市居住规划示意图
本案
宏观及市场研究
6、板块区域位置
丁卯片区被定位为城市东部中心区
镇江将”退二进三”是全市主城区“东扩南延”战略和新区新一轮发展战略规划部署的重要内容;
镇江十二五规划:提升丁卯片区科技创新功能,打造创新创业、低碳生活示范区。
本案地块
宏观及市场研究
7、区域竞争格局
项目名城
总规划面积
价格(元/ ㎡)
2010主要户型面积
2011年预推主要户型
楼盘广告语
永隆城市广场
约600000平米
普通住宅6500元
花园洋房101--148平米
叠加175--203平米
高层户型待定
六十万平米全生活奢适城
东方新卡纳
约127000平米
单身公寓均价5800元/㎡普通住宅6200元/㎡
29-40㎡的公寓,55-57㎡一房,75-89㎡两房房,96-116㎡三房
在售户型体量较大
同样的户型,这里至少省10万
钻石铭苑
约200000平方米
小高层6000元/㎡
40㎡80㎡ 84㎡ 117㎡ 121㎡
㎡,㎡,㎡,㎡
钻石铭苑景观美宅
世纪名门
约138990平方米
高层5800元/㎡联排7200元/㎡
120平米 130平米小高层,联排184--250平米
120平米 130平米小高层,联排184--250平米
沃得城市中心
约112730平方米
6600 元/㎡
150m2
150 复式楼
美景豪庭
约32000平方米
6300元/㎡
小高层71--121平
小高层71--121平
成熟地段完美配套
亚太方米
约50㎡
丁卯第一高楼106米
南山一品
约110177平方米
联排均价9600元/㎡
211--255平米
211--255平米
看得见的中国美
价格相近
产品同质
宣传类似
宏观及市场研究
8、竞品个案
,房地产行业调控或成为常态;
,形成大量刚性置业需求