基于结果链与结果管理的房地产项目管理.pdf

沈阳工业大学学报收稿日期:2007-11-14 基金项目:辽宁省社会科学基金资助项目(L07BSH014 )。作者简介:崔东红(1956- ),女,辽宁沈阳人,副教授,硕士,主要从事工程项目管理理论与方法等方面的研究。【管理与实务】文章编号:1674-0823 (2008 )03-0235-04 基于结果链与结果管理的房地产项目管理崔东红 1,王莹 1,么艳 2 (11沈阳工业大学管理学院,沈阳 110178;21沈阳农村经济委员会会计核算中心,沈阳 110001 ) 摘要:针对房地产项目中存在的问题,对房地产项目的特征及结果链的理论与方法进行了研究, 将结果链方法应用于房地产项目,使房地产项目与结果管理有机结合起来。研究结果表明,结果链建模技术更加强调项目最终目标和结果的影响,可以帮助企业在项目实施过程中进行沟通和决策,从而保证项目顺利实施,是对传统建模方法的有效补充。关键词:结果管理;房地产;项目管理;结果链;结果链建模技术中图分类号:; 文献标志码:A 结果管理是近年来提出的管理方法,其理念是将主体想要实现的目标与实际的所作所为联系起来,在项目的全过程中始终遵循结果链这一理念,以期高效率地实现目标。基于结果链的建模方法强调结果即利益,这正是许多企业和组织关心的问题,因此,越来越多的组织和企业开始重视结果管理,特别是 2004年联合国颁布的《关于在联合国系统内实行注重结果的管理的系列报告概述》更加体现了结果管理受到的关注程度,而房地产项目管理普遍存在着重营销策划、轻过程管理的问题,加之房地产产业链很长,人们大多重视项目的质量管理、成本管理,往往忽视了项目的整体性,不能将主体想要实现的目标与实际的所作所为很好地联系起来。因此,如何将结果管理与房地产项目管理有机地结合并进行实际应用,将是一个值得探讨的课题。一、房地产项目的特征及其阶段工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产,而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是工程建设项目中的一种类型,与一般性项目相比,具有更为复杂的特征:①房地产项目时间目标的限定性较强;②房地产项目质量目标要求较高;③房地产项目的费用目标较强; ④房地产项目具有较强的系统性;⑤房地产项目具有特定的程序性;⑥房地产项目组织的特殊性;⑦政策法律条文的多样性[1]。综上所述,房地产项目不仅具有项目的四大基本特征,而且具有特定的程序性、系统性、组织的特殊性、政策法规的多样性等特征。只有正确理解房地产项目的主要特征,才能保证房地产项目的顺利实施,才能按要求达到房地产项目的预期总目标。一般情况下,房地产项目可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段,主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续;施工阶段,是指房地产开发项目从列入年度施工计划起, 到客户可以住用程度的过程;房地产经营阶段,是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。二、结果管理和结果链(一)基本概念结果是指开发活动的产出、产效或影响,结果管理即面向结果的管理(RBM ),通常又被称为“经营结果取向管理”、“发展结果管理”或“成果管理”。面向结果的管理是指一种管理战略,其重点在于绩效以及实现产出、产效和影响[2]。结果链是开发活动的因果序列。开发活动规定必要的程序以达