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对土地使用权抵押登记的探索与思考
近几年,随着土地使用制度和金融体制改革的深入,土地交易行为的不断增多,抵押人以土地使用权作为抵押贷款担保物从金融部门获得贷款的土地使用权抵押活动越来越普遍,土地使用权抵押以其不可动性、具有相当价值、保值增值性好而逐步成为一种主要的融资手段,受到了土地使用者和金融机构的青睐,这不仅为企业盘活存量土地的资产,融通资金用于发展提
供了有效途径,而且为金融部门贷款安全收回提供了可靠的保障。
虽然经过近几年的我们国土资源管理部门的不懈努力,基本上已经规范了土地抵押登记行为,改变了以前的“要他办”为现在的“他要办”。但是至今还有金融部门对此认识相当薄弱,如一些抵押人未经国土管理部门批准,擅自将土地使用证抵押到金融部门,金融部门便将资金贷给抵押人,还有一些人未领取土地使用证,仅与金融部门一起到公证处办理了土地抵押公证手续等等,这些不规范的土地使用权抵押行为,导致抵押当事人的合法权益得不到保护,因此土地使用权抵押过程中仍然存在着许多问题,加强土地使用权抵押登记管理工作,尽快把土地使用权抵押登记活动引上规范化、法制化的轨道已是当务之急。本文拟对如何规范土地使用权抵押登记管理作粗浅的探讨:
,形成规范土地使用权抵押登记意识
为推动土地使用权抵押登记工作的健康发展,针对社会各界对土地使用权抵押登记工作的重要性认识不足和尚不规范的状况,我们国土资源管理部门要做好宣传工作。
首先,我们国土管理部门要针对以前一些金融部门的土地使用权抵押贷款只凭抵押协议、土地使用证或办理公证手续等不规范行为,对他们进行宣传,和他们一起学习《房地产管理法》、《担保法》以及我们国土管理部门关于土地抵押的有关规定,讲清土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续,土地使用权抵押的合法凭证是《土地他项权利证明书》,《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证,抵押权人不得扣押抵押人的土地使用证,抵押人扣押的土地证书无效,土地使用权人可申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。土地使用权抵押合同经登记后方才生效,未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。一些不规范的抵押行为导致金融部门无法收回贷款,使他们充分认识土地使用权抵押登记的重要性。
另外我们国土管理部门还有采取形式多样的宣传方式,扩大政策的覆盖面,将土地抵押登记的法律法规汇编成宣传手册,发放到有关部门,广泛宣传土地抵押登记的意义,使这些部门认识到盘活已有土地资产是融通资金,加快自身发展的有利机遇。同时,还有对一些单位和个人怕交费、怕办手续麻烦的模糊认识,宣传办理土地抵押的程序,热情、快捷的服务,使他们消除疑虑。
,促进有关部门加强土地使用权抵押工作规范运作
土地使用权抵押登记,既是我们国土管理部门的本职工作,也是一项社会性很强的工作,仅靠我们的努力是不够的,还需各有关部门的大力配合和支持。以便更进一步的规范运作。
(一)协调与房产部门的关系
有的土地使用权人由于不熟悉有关法律法规,只到房产部门办理房产抵押登记手续,而未到手续,我们应主动协调好与房产部门的关系,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第三十三条“地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押”的规定,请房产部门