重庆云阳县城市规划区域土地储备项目可行性研究报告.doc

重庆云阳县城市规划区域土地储备项目可行性研究报告 目      录第一部分 概述…………………………………………….6第一章 项目概况…………………………………………..6一、项目简介…………………………………………..6(一)项目名称……………………………………………6(二)项目范围……………………………………………6(三)项目任务……………………………………………6(四)项目目标……………………………………………6二、项目背景……………………………………………6三、项目可行性研究的依据……………………………7四、可行性研究结论……………………………………9五、特殊说明事项………………………………………9第二章 双洞子城市副中心待储备地块概况……………..10一、双洞子城市副中心待储备地块位置……………..10(一)双洞子城市副中心待储备地块概况…………….10(二)地形、地质状况………………………………….10(三)储备地块面积的地上物概况……………………..10(四)础设施、市政建设条件………………………….10第三章 土地储备流程……………………………………..10第四章 区域条件………………………………………….11一、区域基本情况……………………………………..11二、区域自然环境……………………………………..12三、区域经济条件与社会条件………………………….12四、区域基础设施及交通条件………………………….13第二部分 规划与市场……………………………………….14第五章 规划分析…………………………………………….17一、城市定位…………………………………………….17二、城市规划分析……………………………………….17三、待储备地块规划条件……………………………….17四、规划分析结论……………………………………….19第六章 市场分析…………………………………………….19一、房地产市场总体态势……………………………….20二、土地市场分析……………………………………….22三、竞争分析…………………………………………….………………………………………………………………………….23第三部分 成本收益与财务分析…………………………….24第七章 成本分析…………………………………………….24一、征地拆迁成本……………………………………….24(一)土地征用成本…………………………………………25(二)房屋拆迁及安置成本……………………………….26  (三)基础设施补偿费………………………………………27(四)相关税费………………………………………………29二、土地整治成本……………………………………….30三、其他成本……………………………………………31(一)不可预见费……………………………………………31(二)经营管理费用…………………………………………31(三)财务费用…………………………………………….32第八章 收益分析…………………………………………….33一、假设开发法预估出让地价……………………………33二、市场比较法预估出让地价……………………………33三、待储备地块出让价格估算结果………………………34四、土地开发成本回收………………………………….34第九章 财务分析…………………………………………….35一、资金平衡分析………………………………………..35二、现金流量分析……………………………………….35三、不确定性分析……………………………………….35(一)成本的不确定性…………………………………….351、政策变动造成的不确定性……………………………352、双方协商的不确定性………………………………….35(二)收益不确定性…………………………………………351、出让价格的不确定性………………………………….362、规划的不确定………………………………………….363、财务费用的不确定性………………………………….36第四部分 结论……………………………………………..37第十章 项目结论…………………………………………….37第十一章 建议……………………………………………….37    图表目录 表1  云阳县城总体规划(2005—2020)用地平衡表……….17表2   城市总体规划用地汇总表……………………………….18表3  待储备地块用地平衡表………………………………..19表4  云阳土地出让交易情况………………………………….23表5  待储备地块征用整治成本估算结果…………………….25表6  待储备地块地上房屋面积估算………………………….27表7  待储备地块地上基础设施情况及补偿费用…………