浅谈擅自改变土地用途及处理办法.doc

浅谈擅自改变土地用途及处理办法随着社会主义市场经济体制的不断完善, 土地使用权的出让、转让、出租日趋频繁。土地受让人不断追求利益最大化, 由此引起的土地受让人不按土地出让合同约定的土地使用条件进行开发、建设和使用, 擅自改变土地用途的现象经常发生, 并且得不到有效遏制, 有越演越烈的趋势, 成为当前国土资源管理部门必须着手研究解决的热点和难点问题。现就擅自改变土地用途的法律关系进行分析, 积极探讨如何解决擅自改变土地用途后符合法律规定的科学、规范的处理办法。一、擅自改变土地用途的界定《中华人民共和国土地管理法》第四条规定: 国家实行土地用途改制, 通过编制土地利用总体规划, 将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地用途, 通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。城市国有土地用途一般划分为: 一级分类 1个; 二级分类 8个, 包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地等;三级分类 32 个。在以往的土地出让合同中, 一般采用的是土地的二级分类, 凡未经原审批机关批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的, 都应认定为擅自改变用途。二、擅自改变土地用途处理的法律规定《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定: “建设用地单位使用国有土地的, 应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地; 确需改变该幅土地建设用途的, 应当经有关人民政府土地行政主管部门同意, 报原批准用地的人民政府批准。其中, 在城市规划区改变土地用途的, 在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国土地管理法》第八十条明确规定:“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的, 临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地, 处以罚款。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条明确规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的, 必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意, 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定: “以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的, 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途, 动工开发期限开发土地。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定: “有下列情形之一的, 当事人可以解除合同……第(五) 项法律法规规定的其他情形。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定:“土地使用权应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求, 开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正, 并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条明确规定: “建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”