云星尚雅名督07年度营销计划.doc

云星尚雅名督07年度营销计划
(宝资通·云星尚雅名都策划部)
2007年1月5日
报告大纲
市场背景
销售部署
目标客户分析总结
推广整合计划
营销活动计划
市场背景
2006年,是南宁市房地产业的政策波动年,政府调控楼市的政策层出不穷,调控目标与深度不断强化。南宁市楼市的“美丽神话”被强有力政策干预影响中持步调整。
10月过后,宏观调控下的个盘营销也有了重大的转变,在江南西部片区几个大盘“尾盘现象”在已不复存在,特别是在2006年第四季度开盘的楼盘,如南宁奥园、碧园南城故事,这些楼盘开盘即告售罄,龙光普罗旺斯也正在紧锣密鼓的准备年末上市,必将再创江南西部楼市神话。
南宁房地产发展燎望
2006年下半年,在国家的宏观政策下,诸多消费者的观望,影响了开发商本年度的收成,为抓紧最后的时机,2006年11月,南宁市新增商品房成倍提升,㎡,㎡。
11月是今年下半年以来,商品房最集中放量的一月,等待许久的消费者原本期盼房价下跌,但等到的竟然是更高的房价。南宁市在保障类大量推出的影响下,住宅销售价格保持较为平稳的水平。直至11-12月江南市场走势出现较为明显的变化。
 随着2006年淡出,迎来寄托希望的2007年。许多市民非常担心明年的房价仍居高不下甚至还有上涨的空间,在广告和诸多花样的促销下,消费者便耐不住等待,踏入自己的购房计划中。从长远利益来看,国家执行宏观调控是为了更好的发展市场,使其能够健康稳步前进。
江南房地产前景
物业动态
2007年江南房地产基本可以定局为西部板块的三强竞争,主要为龙光普罗旺斯、碧园南城故事、南宁奥园的残酷角逐。龙光普罗旺斯在第一季度主要销售物业为三个组团的多层,紧接着必将大批量推出一期小高层和高层物业,在推广上高举高打;碧园南城故事、南宁奥园2007年度销售物业为多层,与龙光有形成一定的差别。本项目物业在与碧园南城故事、南宁奥园同比地段位置稍好,比较适合购房自住的客户,但此部分面临龙广普罗旺斯的强劲挑战,销售环境不容乐观。
价格动态
由于碧园南城故事、南宁奥园一期开盘销售一反市场沉迷态势,都以低价启动市场形成焦点,价格走高有较大的操作空间,这个大盘销售价格在一期积累了一定的销售势能必然逐步走高,此可视为本项目的动态优势。
龙光现楼销售,一期物业绿化品质较低,销售均价估计在2600元/平方米左右。
营销方向点
通过与以上几个项目的综合对比,本项目在整体都处于劣势的情况下,必须照准多层户型好,错层设计这一得到市场验证的差异化优点,集中火力功其一点,从而避开竞争的残酷压力。
销售部署
2007年度销售任务
依照发展商销售要求,结合江南楼市近况与竞争态势,决定云星·尚雅名都在07年度主要面临残酷的大盘围困竞争,销售任务的完成将变得更加困难,因此云星·尚雅名都在2007年度的销售任务定量为600套。
由于2006年形象主题转变,因项目多方面资源比较缺乏,没有系统地推广项目,是目前项目附加值低的主要原因,,2007年度“云星·尚雅名都”有必要重新树立拉高项目形象,提升增值空间,因此根据项目现状和市场情况,统筹安排销售计划共分为四个阶段:
营销周期
起止时间
销售目标
累计套数
完成销售额
重新启动期
2007年1月
-
2007年4月
15%
90
2250万RBM
推广期
2007年5月
-
2007年7月
25%
150
3825万RBM
成熟期
2007年8月
-
2007年10月
35%
210
5460万RBM
巩固期
2007年11月
25%
150
4125万RBM
-
2007年12月
累计
一年
100%
600
15660RBM
各计划销售任务分解与物业销售安排:
销售任务20套
销售任务20套
销售任务10套
销售任务40套
2007年1月 2007年2月 2007年3月 2007年4月
上市物业:D10栋、D9栋上市
旧物业:D14、G11栋;D11栋、D13栋尾房纬器、
上市物业:D11栋、D13栋物业上市
旧物业:D14和G11栋物业促销

销售任务50套
销售任务40套
销售任务60套
2007年5月 2007年6月 2007年7月
上市物业:D8栋、D7栋、D6栋、D5栋物业上市
销售任务80套
销售任务70套
销售任务60套
2007年8月 2007年9月 2007年10月
上市物业:G10栋、G9栋、G8栋物业上市
销售任务70套
销售任务80套
2007年11月 2007年12月
上市物业:G7栋、G6栋物业上市
销售计划管理预警指标