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南京理工大学
硕士学位论文
我国房地产信托投资风险管理研究——以“江苏信托”为例
姓名:袁超
申请学位级别:硕士
专业:工商管理
指导教师:冯俊文
20090620
摘要关键词:房地产信托近年来,国家对房地产业加强了宏观调控,房地产业急需新的融资渠道,房地产信托投资就成为了人们关注的焦点;另一方面,我国蕴藏着巨大的民间资金却缺乏高效回报的投资产品。作为能同时有效解决上述两大症结的利器,房地产投资信托在我国的发展就成为了我国房地产业和资本市场发展的必然趋势。在给房地产商和投资者带来巨大利益的同时,房地产信托投资所蕴含的风险不容忽视,据中国银监会年公布的数据:房地产信托产品的发行量连续暝谒械男磐胁分写尤谧式鸲畹椒⑿惺可隙位于第一位。在房地产信托投资繁荣发展的同时,由此所带来的风险也逐渐显露出来。历史上信托业经历了五次整顿的教训也告诫我们防范和控制风险依然是信托业可持续发展的重要环节。房地产信托投资的风险更具复合性、隐蔽性和多变性的特点,加强对房地产信托风险的控制更为紧追和必要。“江苏信托”公司在房地产信托风险管理中的应对策略和具体措施很具有典型性和借鉴意义。本文在阐述房地产信托投资及其风险管理理论的基础之上,对我国目自订房地产信托投资风险管理的现状进行了分析和问题诊断;对房地产信托投资风险进行了识别和测量;对如何管理和控制我国房地产信托投资风险给出应对策略;最后,以“江苏信托’’为典型案例对如何应对和防范房地产信托风险进行了更为深入的探讨和研究。风险识别风险管理我国房产信托投资风险管理研究一以“江苏信托”为例硕十论义
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■年占月加加暌自氯声学位论文使用授权声明明过的研究成果,也不包含我为获得任何教育机构的—学位或学历而使用过的网公布本学位论文的部分或全部内容,可以向有关部门或机构送交并授权本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果,尽我所知,在本学位论文中,除了加以标注和致谢的部分外,不包含其他人已经发表或公布材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均已在论文中作了明确的说明。研究生签名:南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档,可以借阅或上浔4妗⒔柙幕蛏贤ú急狙宦畚牡牟糠只蛉ú磕谌荨6杂诒C苈畚模按保密的有关规定和程序处理。
,我国的房地产业也呈现出同益迅猛的发展趋势,作为资金密集型产业,房地产业的蓬勃发展态势强力推动着我国房地产金融的创新。康夭蹲市磐校怯勺磐蹲驶构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。虽然在行业分类中,房地产行业往往被划入金融业,但只有在持有物业模式进入到资产证券化的问胶螅康夭耪嬲慕鹑诨M蹲收呖梢酝üと谐」郝颍硎投资回报。谂访赖姆⒄挂丫殖墒欤谘侵薏鸥崭招似稹9飧萃蹲世嘈赢利模式煌玆分为权益型、抵押型、混合型。权益型侵钢苯泳>哂惺找嫘苑康夭耐蹲首楹希杖胫饕@丛从谧金收入和房地产增值后买卖房地产的交易利润。抵押型饕J前缪萁鹑谥薪榈慕色,将所募集的资金用于发放各种抵押贷款,收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。混合型竿庇涤蟹康夭偷盅捍钭魑F渫蹲首什T谂访拦业氖导校ㄒ嫘贾鞯嫉匚弧梢越兄苯哟睢⒐扇ㄍ蹲省⒆什と龋稍诓煌愦紊衔7康夭业服务。鼓芰榛畛浞值厥视痛矸康夭亩嘀志煤头晒叵担饩銎渌道难以解决的问题。相对银行贷款而言不但可以降低房地产业整体的运营成本、节约财务费用,还利于房地产资金的持续运用和公司的发展。它不仅是低风险、流动性大、高收益且收益稳定的房地产投资产品,还能够有效地拓宽丌发商的融资渠道。自对房地产行业进行专项调控以来,“银根”一直紧缩,房地产行业普遍处在资金饥渴的状态。作为一种资产证券化的金融产品,∏】梢云鸬酱蛲ǚ康夭幸等谧是赖淖饔谩故此,地产业界对诖壬酢另一方面,挚梢越ǚ康夭谐「咚俜⒄沟睦嬗牒细裢蹲收叻窒怼的收益主要来自不动产的经营租金收入,收益较高,也比较稳定,实际是让投资者分享到房地产业的高收益。墓芾砘鹱魑7康夭俗鞯淖ㄒ祷梗ǘ允找婊乇ㄓ很大保证。另外,饕M蹲视诨乇饰榷ǖ某墒煳镆等缧醋致ァ⑸桃档龋徊斡我国房地产信托投资风险管理研究一以“江苏信托”为例颂:畚
房地产投资丌发项目。不具备稳定资会收益的项目不能注入饨欣诩跎偈场投机。淙皇腔愫狭送蹲收叩淖式鸲苑康夭型蹲剩浜突鹗遣煌模其名为信托,但采用的是企业架构,以公司方式运作的,耐蹲收咭彩瞧涔啥ā在美国,魑9疽灿幸欢ǖ奶厥庑裕蹲收呖上碛兴拔裼呕荩琑在公司层面不用征税,其前提是%的净利润必须作为股利分派给股东。因此耐蹲收咦重的是其股息收入【俊投资者来自股息的收入一直保持稳定,而总收益则由于受