大连百货总体推广方案.doc

大连百货购物中心总体推广策划方案Preparedfor:大连百货商城购物中心有限公司目录第一部分项目总体策划方案一、项目SWOT分析----------------------------------------4二、项目定位---------------------------------------------5三、产权式商铺投资模式-----------------------------------9四、投资回报分析-----------------------------------------10五、产权式商城操作步骤-----------------------------------15第二部分营销推广执行方案六、总体营销策略-----------------------------------------18七、分阶段营销策略---------------------------------------20八、新闻炒作、软性宣传-----------------------------------26九、报纸硬广---------------------------------------------27十、促销公关---------------------------------------------43十一、现场包装-------------------------------------------45第三部分宣传要点及材料部分十二、推广时间表及筹备工作计划十三、光彩商城宣传要点十四、光彩商城海报文案第一部分项目总体策划方案第一部分项目总体策划方案项目SWOT分析1、优势、机会点(1)地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性,使商铺具有巨大的升值前景。(2)一次性返租五年使投资门槛大幅降低,市场接受面广,中等收入者都可以投资。(3)合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。(4)十年租约降低风险,并有稳定的回报。(5)产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。(6)重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。(7)发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验2、劣势、威胁点(1)多年空置对买家信心有不利的影响(2)买家可能对商场整体经营管理的信心不足(3)买家对这种投资方式不够了解,从认知到接受有必然过程。(4)重庆整体积压商铺已经达到160万M2,市场气氛低迷。项目定位1、案名建议:光彩商城购物中心(Brilliancemall)2、市场定位商业业态市场定位:根据本商铺的特点,及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻,建议本商业定位为:集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心(shoppingmall)注解:shoppingmall------起源于欧美的先进零售商业模式,以大规模,所经营、服务的项目全而著称。2000年中国首家shoppingmall铜锣湾广场在深圳面市,2年来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念,shoppingmall的普及是必然趋势。(2)、光彩大厦产权式投资方案定位《光彩世纪购物中心》采用将商场面积分割成各个独立的产权单位,带十年租约销售给各小业主,并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。将所有13400平方米划分成1500个具独立房产证的产权单位出售。各个产权单位产品构成方案如下:A、各产权单位面积在5~20平方米之间。有柜台、半开放式铺位,独立铺等多种形式。(虚拟铺位)B、各产权单位均带10年租约,%。C、每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。D、购买时,一次性返回5年租金回报。3、目标投资客户群定位主力客户群:重庆市中等与中等偏上收入的中年人群。(2)次主力客户:重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。商铺投资作为一种较稳健型的投资模式,较适合以投资置业获得固定期限,可保证回报的理智稳健型投资者,同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。4、价格定位物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程,在未对市场进行全面调研之前,制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。现只针对商铺的销售价格进行初步定位:整个商城均价计划10000元。*均价一万元各层均价水平层数面积(平方米)均价(元)总价(万元)-123首层2023233200800025604320060001920合计417098%~20平方米左右,总价在5~25万元之间。*各面积的产权单位数量及所占的比例面积数量占百分比5平方米左右45030%%15平方米左右30020%%合计150100%5、商场主题经营定位:商场主