房产金融超市合作规划建议书.doc.doc

关于建设银行“房产金融超市”合作、规划建议书福州阳光家园房产代理有限公司二 OO 五年五月十三号第一章项目概述一、简述“房产金融超市”是由建行城东支行主办, 阳光家园房产代理有限公司协办, 其目的是与阳光家园房产代理有限公司合作, 共同构建福州市区内二手房产交易的金融平台, 同时也突出建设银行房地产金融专业优势和产品特点,形成乐得家个人住房贷款、再交易贷款、房产抵押综合消费、百易安交易资金托管、代理保险、代理评估、银行卡发卡、资金结算等业务链和产品链,并且巩固和扩大房产金融业务优势和市场份额,促进建设银行发展。二、项目名称:房产金融超市三、主办单位:建行城东支行四、地点:古田路城东支行名流大厦附属楼 2、3层五、项目规模:面积约 3000 平方米六、合作对象:阳光家园房产代理有限公司七、服务对象:终端消费群八、市场功能: ◆主要以二手房为主,附带一手房、尾房; ◆涵盖与房产业务相关的金融、保险、见证、及相关的法律、咨询等各类服务; 第二章可行性分析一、市场分析 1、福州房地产一手楼的发展趋势 1、房价稳步增高: (1)、地价上扬——▲由于土地供给减少特别是供需矛盾预期的推动。近几年, 由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑, 形成了过度扩张和过剩的局面, 出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升的相矛盾的情况。加之今年初, 国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给, 房地产开发贷款和土地购置面积下降引发了房地产市场供需矛盾,拉动房价上涨。▲供给面土地价格上涨和房屋结构不合理也影响了房价增长过快。去年以来, 国家决定暂停审批土地和严格清理协议出让的土地, 这些措施, 一方面遏制和缓解了土地资源浪费和土地价格上涨的土地圈占倒卖行为, 另一方面又造成和伴生土地价格更快上涨: 一个是土地出让量大幅减少, 1-7月房地产开发企业本年购置土地面积增幅比去年同期和今年前2个月分别降低了42和38 . 4个百分点; 再一个是土地出让双轨价并轨于其中较高的拍卖价, 第2季度, 全国土地交易价格增长 11 . 5% , 高出全国房屋价格增幅1 . 1个百分点, 土地价格过快增长推动了房价涨幅的提升。(2) 、原材料上扬——▲受原材料价格上涨的影响。2003年以来,原材料购进价格增长逐月加快,到去年7月增长11 . 8% , 增幅比去年同期高6 . 6个百分点。去年6月, 与房价直接相关的燃料动力、黑色金属购进价格与同期相比都有不同的增长达9 . 4% 、 21 . 7% ; 建筑材料价格增长5 . 7% , %。 2 、福州市土地开发量: 福州市的土地开发量正在减少,几块主要的版块都以被开发,如:金山、五四北、东区、仓山等。土地毕竟是有限的, 是不可在生的。福州日后新楼盘将会呈现出递减的趋势。对土地,对市场也将达到饱和状态。 3 、总结: 福州的一手楼价格将会稳步上升,楼盘开发将会呈现递减趋势。 2、福州二手房市场的发展趋势一、国家的政策自 2005 年6月1 日起,国家将调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管。对个人购房后转手交易,尤其是个人购房不足 2 年即转手交易的行为加大税收调控力度。这是国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出的。《意见》要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题, 作为当前加强宏观调控的一项重要任务。《意见》指出, 对个人购买住房不足 2 年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税; 个人购买普通住房超过 2年(含2年) 转手交易的, 销售时免征营业税; 对个人购买非普通住房超过 2年(含2年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。政策出台后将会有以下几点影响: 1 、一手房与二手房的界限将清楚明了。以往对二手楼的认识十分模糊,对其的优势并没有完全认知, 这次政策出台后对二手楼的优势凸显将会有更明确的认识,如: 交易的安全性、价格、地段、配套等优势将是一手楼无法比拟的,而这种优势将会越来越凸显。附文: (福州二手房交易市场呈现出从未有过的红火景象,就去年的上半年,交易面积达 40 多万平方, 交易额近 4 亿元, 占房地产交易总量的 % , 两项指标的增长速度高达 140% 。在福州市房地产交易大厅,咨询、置换、交易二手房的市民络绎不绝。据不完全统计, 去年 3 月份以来, 二手房成交量呈上升趋势,8 月份平均每天达十七套。据不完全统计, 至8 月中旬就已成交 1700 多套, 9、 10 月份后是二手房交易的旺季,预计今年的交易量可比去年翻一番。) 2 、消费者将更趋于理性,不论是自住还是投资。 3 、消费者对一手楼的投资,将会以持币观望的心态面对。二、