山东潍坊-东方天韵整合营销企划投标书.docx

山东潍坊东方天韵整合营销企划投标书制作单位:杭州汉奇房地产营销有限公司目录一、潍坊市房地产简略研判潍坊房地产市场分析(发展阶段及特点)………………………3市场变化……………………………………………………………42005年下半年潍坊房地产市场的走势……………………………4二、东方天韵项目分析项目基本情形描述…………………………………………………5项目所在地区域分析………………………………………………6项目目标客户群定位………………………………………………6项目规划定位………………………………………………………6三、项目营销推广方案推广原则……………………………………………………………7营销的核心概念……………………………………………………7营销周期划分………………………………………………………7阶段性推广策略……………………………………………………8营销网络建设………………………………………………………10四、主导广告语五、东方天韵售楼中心开张方案开张仪式……………………………………………………………10室内外表现(建议)………………………………………………11媒体策略……………………………………………………………12仪式流程……………………………………………………………13配合道具……………………………………………………………13六、服务内容市场调查、评估、研究及产品策划………………………………14品牌策划……………………………………………………………15广告策划及设计……………………………………………………15销售指导顾问………………………………………………………15展现设计……………………………………………………………15七、合作模式全程策划代理,一站式营销服务…………………………………15乙方的职责和义务…………………………………………………15甲方的职责和义务…………………………………………………16八、收费标准附件(公司业绩)…………………………………………………16一、潍坊市房地产简略研判(一)潍坊房地产市场分析(发展阶段及特点)“一年大变样”,自潍坊市委提出的城市建设目标和要求。仅2004年,,新改扩建道路16条、园林绿地500公顷。东风街、北海路、安顺路、张面河、安顺广场等工程,成为代表潍坊城市新形象的精品工程和品牌工程。“栽下梧桐树,引来金凤凰”。潍坊城市建设的发展,吸引了众多外地房产商前往投资。截至2004年,市区房地产开发企业已发展到107家,其中外地企业有30多家。目前,还有20多家企业正在申请报批中。2004年,,施工面积达284万平方米,竣工面积175万平方米,%、10%%。,,高于全。潍坊城镇居民的住房条件已开始从实用型向舒服型、小康型转变,三室两厅逐步成为市场主流户型,面积多在90平方米以上。目前,潍坊的楼盘从购价近10万元的小型适用住宅,到购价过百万元的豪华别墅住宅不等,完全能满足不同人群、不同层次的住宅消费需求。从房价看,潍坊市区房价总体呈稳步上升趋势。潍坊房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展的过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特点,简析如下:1、2003年之前,起步摸索阶段客源特点:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场挑选范畴小,客户购买存在一定盲目性。开发商特点:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥。项目特点:产品形式单一,缺乏特色,不注重整体规划,且有明显区域性特点。销售特点:无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且无效的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立。2、2003年以后,振荡中走向发展的过渡阶段客源特点:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性,此时散户消费逐步成为市场主力。开发商特点:迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理念,对营销策划理念逐步接受,同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想,开始注重客源需求,逐步向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强,大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景,进而纷纷抢占潍坊市场。同时由于政府对土地资源进行统一治理,地价开始上升,而促使开发企业走出暴利阶段,利润趋于合理。项目特色:产品多元化。地域限制日渐被打破,小区规划趋于合理,特色鲜明,并且小区品质不断提升。销售特色:价格趋于合理,市场显现整合态势,营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受,人员日趋专业