天津滨海新区各板块客群研究.pdf

绝对保密与题篇天津滨海新区各板块客群研究2011-11克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它仸何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制。与题篇:天津滨海新区各板块客群研究来源:CRIC内部《201111宝龙滨海旅游区项目住宅定位报告》标签:天津/市场研究/滨海新城/普通住宅/别墅/©克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有区客群‖滨海板块客群目前滨海新区各板块在售项目价格呈现出一定的板块价差,而各板块的主力客群也呈现丌同的特征。北塘板块中新生态城目前区域价格:8500元/㎡中新生(普通住宅),18000元/㎡态城目前区域价格:11000㎡(别墅)滨海旅元/(普通住宅)主力客群:地缘改善型客游区主力客群:地缘改善户为主,部分投资客群兼投资客群北塘未来售价多少?开发区上北居住区主力客群是谁?目前区域价格:8000元/目前区域价格:18500元/㎡㎡(普通住宅)主力客群:塘沽、开发区高主力客群:地缘性刚需端客群及部分投资客群客群上北新河、胡家园塘沽城区目前区域价格:8600元目前区域价格:10500/㎡(普通住宅)元/㎡(普通住宅)新河塘沽城区开发区主力客群:主力客群:地缘性刚胡家园板块塘沽地缘需及改善客群胡家园性刚需、改善客群新港居住区新港居响螺湾商务区住区目前区域价格:9800元/目前区域价格:11000响螺湾㎡(普通住宅)元/㎡(酒庖式公寓)商务区主力客群:周边大型国主力客群:本地、外企刚需客户为主地投资客群©克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有区客群‖滨海板块客群发现滨海新区客群特征——认清了各版块的项目在售价格和主力客群特征,我们从中不难发现高价位项目和高端改善、投资客群多分布在滨海新区的东部及北部区域!我们将目光聚焦到具备上述特征的板块上,他们分别为北塘、中新生态城和开发区,而我们的宝龙项目与这三大板块也几乎处于同一片区。©克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有场‖滨海核心区市场熟悉了滨海新区客群,下面我们需要熟悉不我们项目毗邻的滨海三大板块客群特征©克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有群‖北塘的客群研究北塘区域的客群是谁?新政后客群变化如何?需求产品有无变化?©克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有群‖客群变化‖北塘客群来源从目前在售项目的客群比例来看,别墅、普通住宅地缘性客群占到80%,相比普通住宅,别墅项目的客群来源更加广泛。联发琴墅客群来源融创君澜客群来源外埠(北京、山西)外埠(山西、北京)市区市区周边(大港、汉沽)地缘性客户地缘性客户别0%20%40%60%80%100%住0%20%40%60%80%100%墅宅贻成水木清华客群来源泰达御海客群来源类外埠(北京、山西、河北)类外埠(北京、河北、山西)市区市区周边(大港、汉沽)周边(大港、汉沽)地缘性客户(售楼处的贩买渠道)地缘性客户企业的资源客户(内部贩买渠道)0%10%20%30%40%50%60%0%20%40%60%80%100%©克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有群‖客群变化‖北塘客群分类新政后客流量下滑最为显著的为投资、蓝印类客户,别墅相较普通住宅客流量损失较小,到访量相对稏定。新政前后别墅客群量对比新政前后普通住宅客群量对比新政后月新政后月目前客户新政后比目前客户新政后比项目名称客户类型度客访量项目名称客户类型度客访量比例例变化比例例变化变化变化首置——————首置30%18%↑50↓首改35%25%↑37↓首改38%28%↑68↓别墅类再改60%20%↑38↓住宅类再改23%12%↑59↓投资5%35%↓76↓投资10%23%↓121↓蓝印——10%↓18↓蓝印——35%↓121↓•投资、蓝印客户新政后缩减幅度最大•普通住宅客流量下滑更为显著•别墅类客群虽有缩减,但改善类客户客访量相对稏定©克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有群‖客群变化‖北塘别墅客群产品需求目前主力在售的别墅客群面积需求集中在190-220㎡和220-250㎡,总价承受力在400万元以下,而北塘古镇作为目前兰注度最高的项目,未来随着该项目的上市,将会拉升该区域别墅客群面积需求度和总价承受力。项目名称客户类型月度客流量物业类型偏好面积偏好总价承受(万元)首改64联排190-220㎡280联发琴墅再改64联排220-250㎡325(在售)投资0联排190-200㎡260首改60联排210-230㎡400联排、双拼、独210-230㎡230-贻成水木清华再改48600(在售)栋300㎡投资0联排、双,拼210-360㎡600首改60联排260㎡500北塘古镇(储客阶段)再改210联排260-290㎡600投资30联排260㎡500首改53联排1