商品房预售预告登记制度的研究.pdf

西南政法大学硕士学位论文
中图分类号: 密级:
UDC: 本校编号: 10652
硕士学位论文
论文题目: 商品房预售预告登记制度研究
研究生姓名: 刘明明学号: 20090301050495
校内指导教师姓名: 唐烈英职称: 教授
校外指导教师姓名: 职务职称:
申请学位等级: 硕士学科: 法学专业: 民商法学
论文提交日期: 论文答辩日期:
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果,除了文中特别加以标注和致谢之处外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研
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谢意。
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学位论文作者签名: 导师签名:
签字日期: 年月日签字日期: 年月日
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内容摘要
按照现行的法律规定,开发商可凭借商品房预售许可证与购房人签订买卖合同,但
由于商品房尚未建成,开发商不能办理初始登记,无法取得产权证,导致开发商不能及
时地与购房人办理房屋所有权转移登记手续,所以,在取得产权证之前,开发商完全有
可能把已经出卖的商品房再次出卖给第三人。在“一房二卖”的情形下,若第三人无侵
害前一购房人权利的故意,并与开发商办理了过户登记,那么原购房人的权利将直接受
到侵害,尤其是在房价飞涨情况下,受损更严重。虽然原购房人可以根据有关法律规定
向开发商主张违约责任,但与其所期待的房屋所有权差距甚远。长此以往,势必影响房
地产交易市场稳定。
《物权法》中预告登记制度的设立,目的就是为了保护商品房预售过程中遭受不良
开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。预告登记使被登记的债权请求权具有物权的
排他效力,使得未经登记权利人同意的处分行为归于无效,确保将来本登记的顺利实现。
预售商品房经预告登记,产生物权上的公示公信效力,预购人成为登记物权的债权人,
限制预售人的再次处分行为,保护债权人的合法权利。但是,《物权法》过于原则性的
规定导致了实践中的效果大打折扣,虽然其后的《房屋登记办法》进行了一定的细化,
但在预告登记的效力范围、发生条件、预告登记的起算时间点、预售人的处分行为效力
等方面,理论界以及实务界仍有很多争议。本文以上述问题为出发点,阐述对现有商品
房预售预告登记制度缺陷完善的建议。
本文研究商品房预售预告登记制度的目的在于,通过大陆法系制度的性质、效力的基础上,结合域外和我国大陆商品房预售领域的现状,
分析商品房预售制度和预告登记的整合问题,以找到最佳的结合点为契机,发挥出预告
登记的最大效用,保障商品房预售的顺利进行。
本文共分四个部分:约 3 万字。
第一部分阐述了商品房预售预告登记制度的基本理论。预告登记制度起源于德国,
最早可追溯到中世纪的普鲁士法,在瑞士、日本以及我国台湾地区的民法中都有明确规
定。预告登记具有预期性、临时性、对抗性和从属性等特征。笔者认为预告登记的性质
是使被登记的请求权具有物权的效力,具有排他效力。通过对比论述域外和我国大陆现
行的商品房预售制度,建议我国引入预售资金第三方托管制度,提高行业准入标准,建
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立房地产开发项目担保机制等;通过对异议登记、查封登记、预售登记备案等相关概念
的区分来加深对商品房预售预告登记的理解。
第二部分主要论述商品房预售预告登记制度的创设依据和效力。预告登记制度有调
适商品房预售利益失衡现状、防范开发商“一房二卖”等现象发生的现实需要。笔者经
分析研究后认为,预告登记对预售人和预购人的效力关系中,在不妨碍登记权利人权利
情况下,预售人的处分行为有效;在对可以排除法
院判决、强制执行的效力,但不具有排除国家征收的效力。
第三部分通过对《物权法》颁布之前的地方性规章、条例,以及《物权法》和《房
屋登记办法》颁布之后对预告登记的相关内容分析。笔者认为,实体上存在的缺陷有:
预告登记启动条件过于苛刻、预告登记采用绝对无效主义有失公平、预告登记内容的缺