张家口“桥东地块”可行性研究报告.docx

想家口市“桥东地块”可行性研究报告5CZ3=,为我们提供一个可以充分发挥的机会,在此,谨祝我们能够合作愉快,为贵项目的成功开发写上精彩的一页。从认识到项目开始,、销售推广的各种方式,从而今天很荣幸能够借用这一机会表述出我们思路,同时也将毫无保留的展开我们的观点。作为房地产,营销是第一性的,市场问题始终是摆在开发商面前的最重要的问题,因为楼盘的建筑不是主要问题,只要有资金就能建筑楼盘,但是具有资金不一定能卖出楼盘,而且楼盘的建筑要以营销为基础,,而不是建筑本身的问题。从开发商的角度出发,不仅仅希望赢取利润,更希望赢得掌声;从代理公司的角度出发,我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务,更希望从营销的立场出发,尝试从土地的固有属性去提升它的价值,以消费者的心态去构造产品,在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。对于本案的开发,我们充满热情和信心。当然,我们的信心必须来源于开发商的专业和实力,我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。第一部分 第二部分 第三部分市场调研定位分析产品建议第一部分市场调研一、张家口房地产市场简述张家口的房地产市场,与河北省内其他城市相比起步较晚,在当地属于新兴的产业,市场发育还不成熟。但是房地产行业在增加税收、扩大就业、改善基础设施、改善市容和投资环境等方面都发挥了重要作用。从2008年下半年,张家口的房地产市场受全国大气候的影响,和其他城市一样开始进入“观望”期,出现了持币待购的现彖。进入09年,随着城市三年大变样活动的深入开展,城市容量不断扩大,城市面貌不断翻新,城市品位不断提高,城市化进程不断加快,潜在口住性住房需求、改善性住房需求和部分投资性住房需求开始持续释放,市场丄的交易量与08年同期相比呈现出快速回升的态势。从房地产发展的正常轨迹和当地的市场角度来看,张家口的城市化程度还不高,住房的需求量相对比较原始,基础量也比较大。加之城市房地产泡沫相对较少,相对的价格空间仍未饱和,住宅建设和房地产开发是未来几年固定资产投资的主流。而且当地房地产市场的潜在需求也比较可观,预计在未来几年内就会显现。因此,我方认为,张家口的房地产市场属于一个比较乐观,未来上升空间较大的市场。与其他城市相比,未来发展潜力较大,且投资风险相对较低。二、张家口在售楼盘分析(-)桥东区板块1、在售楼盘列表项目名称项目区位建筑规模户型配比价格销售情况开发商楼盘档次备注金凤•凤凰山庄林园北街胜利公园对面6栋高层两室二室80-140m2起价2980元/m2刚开始内部认购河北金风房地产开发有限公司屮档未动工京都花园五一东大街林园路东6栋18层两宰二宰90-140m2均价3500元/m2销售约1/3北京东方阳光房地产开发有限公司中档汇家花园五一东大街林园路西两栋高层均价3700元/m2尾盘销售张家口市汇嘉房地产开发有限公司中档大部分团购山语华庭林园路20号7栋多层2栋小高1栋高层两室、三室60-180m2多层2888元/m2小高层、咼层3550元/肝一■+写字楼首府•香格里拉五一东大街28号9栋别墅3栋联排两室、三室80-140m2高层均价3300元/nf别墅、联排售完高层销售1/3-1/2合作开发中高档营销推广包装水平较高4栋高层锦绣花园东兴街34号复式230-300m2均价3300元/m2现正销售沿街商铺张家口锦绣花园房地产开发有限公司屮档尾盘发信飞达•东山彩橘林园街交东兴街10栋多层5栋高层一室、两室、二宰50-130m2均价3750元/m2多层伟完高层过半飞达房地产开发有限公司中高档多层全部团购融侨•佳境天城东外坏规模很大两宰二家+LOFT均价3300元/m2销售约1/3张家1」融侨房地产开发有限公司屮档龙兴润城钻石屮路81号12栋小咼层三室110-140m2均价3650元/m2销售约1/3张家口龙兴宏基房地产开发有限公司屮档容辰庄园胜利北街交工业东街大规模综合社区两室三室90-160nf期房起价4500元/nf现房起价5200元/nf目前销伟进度较慢商业2-3力-元/nf方正房地产高档市区内单价最高楼盘燕馨泽园纬一东路全部多层两室现房3200元/m2期房3000元/售出约1/2张家口市正源房地产开发有限公司屮档2、板块点评桥东板块是张家口市场的主城区,该板块开发力度较大,在售楼盘较多,区域环境和档次相对较高。该板块的项H在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态,如容辰庄园、首府•香格里拉等,规模和档次都比较高。容辰庄园期房均价在50007L/m2左右,现房更是达到了550