1岑村房地产市场调查报告.docx

1岑村房地产市场调查报告.docx一、:岑村项目市场调研“优化与提升“的城市发展战略2010至2020年,广州城市发展进入新阶段,从空问拓展向强调“优化与提升”品质转移,对新区、旧区的每一块土地精雕细琢,令城市框架更细化。2020年,广州城市发展重点在于新区配套建设的完善。包括:优化城市生活空间,改造旧城;协调珠三角及泛珠区域建设、统筹城乡发展,实现粤港澳交通-体化;提升城市基础设施水平,强化广州作为区域交通枢纽、物流、客流屮心的地位;完善“双快体系”(快速轨道交通、高快速路交通)、“双化体系”(公共交通一体化、区域交通一体化)交通;构建合理的“蓝脉绿网”生态格局,实现区域生态系统良性循环,保障广州城市发展的生态安全。2以五大功能区建设集聚城市高端职能持续提升城市综合实力广州市委、市政府提出在空间战略“八字”方针的基础上,实施“屮调”战略。“屮调”:疏解密度,改善人居;提升功能,优化环境;保护传统,凸显文化。(1) 以保护历史文化资源为前提,推进旧城有序有机更新,建设世界文化名城。加强城市文化特色风貌营造,建设文化特色名片地区;整体梳理内部开放空间,提升城市形象,初步构建“两轴两岸四人绿心”城市开放空间体系;建设符合现代化国际城市需要的文化设施,举行大型文化活动,提升文化影响力;(2) 疏解居住人口,降低居住功能比例,引导向新城区转移。引导小心片区人口向外疏解,降低屮心片区人口密度;优化公共绿地系统布局,复兴河网水系,构建绿色串连步行廊道,提升生态环境品质;完善和提高基础配套设施建设水平,健全住房保障体系,提高人居品质。(3) 加强“城川村”改造力度,促动“城川村”价值提升,改善居住环境。(4) 实施“退二进三”政策,实现第二产业由屮心城区向外围集聚区转移。适度发展都市型工业。新一轮战略规划经过研究提出新吋期,面向新的挑战与机遇,广州市空间发展战略将从“拓展”走向“拓展、优化与提升”转变。小结在“优化与提升“的战略下,广州市区域中心城市地位得到了巩固和提升,保持经济快速增长,大力拓展城市空间,优化城市功能布局,适度超前建设以道路交通为重点的城市基“跨越式”城市框架初步形础设施,全面提高城市整体环境质量,取得了令人瞩目的成就。成,多中心布局已现雏形。作为广州中央商务区的天河北将会迎来进一步的发展和升级,这对天河北商业地产是一个利好消息。,连续的准备金率的上调,限购政策扩大到二线城市,这些都显示出政府稳定房价的决心。而一向由政策主导的房地产市场也由此陷入低谷,投资需求得到很大的抑制,市场供求关系发生改变,市场观望情绪加剧。、根据广州市国土房管局阳光家缘网,2012年3月,全市10区批准预售的商品房项H共15个,批准预售商品房4104套,%,%;,%,%0其中批准预售商品住宅2796套,%o在限购的政策环境下,这些存量远比需求量大,所以在短期内,广州的住宅市场是供大于求的。价格分析2012年3月,全市10区新建商品住宅网上签约均价12465兀/平方米,%,%o2012年3月各用途新建商品房网上签约均价情况均价单位:元/平方米用途住宅商业写字楼其他均价12465215972008115548这反映出限购令的持续,给开发商带来了很大的压力,开发商希望通过降价促销,尽快岀货,以达到资金回笼的H的。广州各区房地产分析2012年3月各区新建商品房网上签约情况如下图:2012年3月齐区新建商品房网上签约面积对比图2012年3月各区新建商甜住宅网上签约面积情况如下图:2012年3月各区新建商品住宅网上签约面积对比图从上述两个图对比,可以看出,受到限购影响的屮心六区在成交量方面远低于新四区,尤其在住宅方面的成交量更是低迷。值得注意的是,天河区的新建商品房成交面积不低,但是住宅面积却是很低,反应出天河区的商业和写字楼成交量不错。小结在限购的政策调控下,广州住宅的存量高居不下,购房者的观望情绪加重,未来广州房地产市场形势不容乐观。估计由于限购政策一直未有放松的迹象,广州房地产低迷情况还会继续。唯一利好的是,在住宅市场低迷的情况下,大量资金转向商业地产,未来的一段时间,广州的商业地产将会发展较快。二:中观环境调研天河区房地产区域分析1天河区发展规划會天河3BD高端入才居性区红线区城手河箸慧芯隅智溯:区天河区未来五年规划屮,天河智慧城的提出则更是推动天河区商用物业发展的引擎发动机。天河智慧城是天河区正在倾力打造的“第二发动机”,广州市“十二五”规划重点发展项也是天河的“一号工