国威广场初步设计方案.pdf

国威广场目录一、片区调查二、客户定位——香港客户部分三、物业定位四、建筑设计建议1国威广场一、:莲塘位于深圳罗湖东部,特指东起梧桐山隧道口,西至西岭下村、南临深圳河、北接梧桐山的区域,总用地面积约44平方公里。历史上此片区为旧村和荒地,后逐渐发展成为深圳较早的集中型加工工业区之一,其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。1992年罗沙公路的建成通车,使莲塘成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带,其房地产和基础设施的开发、兴建籍此开始。受原有区域功能定位(以工业区为主)的影响,莲塘片区在生活配套、文化娱乐设施建设上相对滞后,整体环境亦显得较为杂乱,往往形成工业厂房、农民房、临时建筑、商品住宅互相混杂的现象,这在较大程度上又制约了该片区房地产的进一步发展,在商品住宅的开发上则表现为:规模小、档次低、建筑风格、规划设计落伍,多为普通多层住宅,仅凭籍“低价位”赢取市场份额,如莲塘房地产公司早期开发的松源大厦,莲泉花园、莲塘花园、畔山花园等。1997年,伴随着政府对莲塘片区的重新规划调整,上述状况开始改变,出现了一些较具规模、档次的物业,如华景园别墅、曦龙山庄、聚宝花园、玉雅居、无论在建筑风格、小区规划、还是物业配套、管理等方面都较之前开发物业已有实质提升,而从他们的销售情况2国威广场看,销售率一般都达50%以上,这表明莲塘片区已具备开发中高档物业的条件和空间。:1)开发状况莲塘片区大片土地主要隶属于鹏基工业公司和莲塘房地产公司,故该片区物业亦主要由这两家公司开发,或由他们出地,其他投资商投资共同开发。从近几年的开发情况看,该片区是以商品住宅的开发为主,目前已建和在建的住宅总供应面积超过50万平方米,其中多层住宅占约40万平方米,高层住宅占约8万平方米,。主要楼盘从罗芳路口沿罗沙公路依次有曦龙山庄、翠峰阁、莲泉花园、鹏兴花园、聚福花园、聚宝花园、松源大厦、祥和花园、景福花园、富达花园、畔山花园、华景园、莲塘花园、惠名花园、玉雅居等近二十个。2)供需状况莲塘片区由于受地理环境制约,要增加土地供应量较为困难,根据深圳市规划方米,其中罗沙公路以南约占12万平方米,用于聚宝花园高层住宅,以北约占18万平方米,主要集中在仙湖路两侧,加上目前逾3方米的供应量,总计超过80万平方米。而从该片区人口量来看:总人口46476人,其中常住人口仅4476人,流动人口42000人(含23000暂住人口),根据供应量与人口量的对比分析,本地需求显然不可能成为莲塘片区商品住宅的主力消费群,而需更多依赖片区外区域乃至外销市场的消化、承接。3)销售状况中原对93年以来莲塘片区推出的大部分楼盘销售情况作了统计,结果如下:平均售价项目名称发展商推出时间销售率(元/M2)松源大厦莲塘地产93年4200售完莲泉花园莲塘地产94年4900售完畔山花园莲塘地产95年4400售完惠名花园惠名实业96年5300售完富达花园莲塘地产97年430090%莲塘花园B栋莲塘地产98年410080%景福花园华越实业97年463080%曦龙山庄(一期)罗芳置业97年750090%多层4500华景园莲塘地产97年80%别墅7500翠峰阁金丰城科技99年10000――玉雅居玉蓝实业98年500098%聚宝花园鸿威投资98年580098%祥和花园莲塘房地产98年600070%鹏兴花园二期鹏基工业99年500085%龙景花园(芳庭苑)金龙\名磊地产98年660097%4国威广场分析:从上述统计数据看,莲塘片区商品住宅总体销售状况还算理想,97、98年推出的楼盘平均销售率超过80%,中原认为“低价格”与“地理位置”的结合是关键所在:莲塘位属罗湖区,处于其东部延展地带,距国贸中心区、罗湖口岸仅10几分钟车程,并拥有梧桐山国家森林公园和仙湖植物园等优良的自然环境,而该片区的住宅售价则仅为罗湖中心区的60-80%,这对那些具“罗湖情结”而收入不够高的工薪阶层及部分香港一般平民无疑具极强的吸引力,故受到他们的追捧则属当然。4)价格状况根据深圳市统计信息局提供的资料,莲塘片区商品住宅的平均价格在最近几年呈小幅递增趋势。(详见下图)5200500050004800480046004600440044004200400095年96年97年98年(资料来源:深圳市统计信息局)分析:从上图走势看,95至98年,%的升幅,中原认为这一走势特征与该片区整体5国威广场规划的重新调整、区域环境状况得以改善、物业开发素质逐渐提高有关。尤其是98年,当深圳楼市普遍呈下跌之势时,莲塘片区反因聚宝花园、曦龙山庄、玉雅居、翠峰阁