2010828滨江新城e16#地块项目分析资料.ppt

2014 年 08 月 25 日滨江新城 E-1-6# 地块项目分析深圳市路尚地产项目运营部 E-1-6# 地块基本信息项目位置滨江金融商务区长沙市岳麓区地段长沙市湘江新区滨江新城银盆岭大桥以南,奥克斯广场旁占地面积净地面积 9413m 2计容积率面积( 37652m 2) 总可售建面 37652m 2 代征地面积 0m 2商住比例——小计 9413m 2住宅 0m 2 亩规划用途商业商业 37652m 2 净地容积率 0m 2 地价总价/底价 亿元计容可售楼面地价 4400 元/m 2 地价贴现比土地一级运营湘江新区土地储备交易中心预计成交时间 2014 年 10 月获取方式公开招拍挂是否合作开发否备注 1)项目背景及合作方简介 2)规划限制(限高 50 米) 3)时间限制 4)该宗地横穿南北有两根 1万伏电力杆线,由长沙市滨江新城建设开发有限公司负责迁移并与 2014 年 11 月完成。 土地价值 市场支撑 项目建议 2、全周期目标成本 3、全周期财务运营指标 4、项目运营重大风险提示目录 土地价值—城市区位图长沙——湖南省省会, 长江中游城市群中心城市之一,也是长株潭城市群中的核心, 201 3年长沙市综合竞争力位居全国第十,中部第一,城市竞争力提升速度位居全球第四! 城市发展预期向好。人口: 户籍人口 704 万,市区 362 万; 区划: 辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区六区,长沙县、宁乡两县和浏阳一市; 经济: 201 3年G DP 7250 亿元,年增长率 12%,预计 2014 年将达到 8400 亿元. 土地价值—城市发展图大河西先导区向西发展向南发展长株潭经济一体化长沙核心-五一商圈长沙目前经济向两级发展,南极是长株潭经济圈,西极是湘江新区。河西紧邻城市中心, 发展路径短,环境、资源、政策较好,吸引了大批的企业和高素质人才入驻, 西极的发展速度和周期明显优于南极。 土地价值—板块区位图地块位于长沙湘江新区滨江板块,属于长沙向西发展经济增长极的核心金融商务区,处于二桥与一桥之间(接近内环线),距离湘江仅 800 米,交通便捷,资源丰富,配套完善, 是长沙未来发展的最大热点板块。黄花机场高铁南站火车站汽车西站市政府省政府绕城高速二环线岳麓大道长沙大道长常高速枫林三路三环线五一商圈宁乡益阳常德滨江新城谷山滨水区溁湾镇商圈二桥一桥黄花国际机场 26 公里高铁站 公里火车站 公里汽车西站 公里五一广场 公里溁湾镇 公里市委市政府 公里平和堂、华润万家 100 米 土地价值—板块规划图滨江新城板块按照功能的不同分区打造, 高端生活区围绕滨水区历史建筑、湘江景观、城市轨道和配套展开利用,将成为一个以优质配套、品质生活为导向的区域; 中央商务区以金融商务办公为主导,集工作、休闲、居住功能于一体。项目基础经济指标?综合容积率: ?净开发容积率: 4?净开发用地面积:约 3400 亩?总建面积: 900 万㎡湘江裕湘纱厂银盆岭大桥滨江新城规划图银盆岭大桥三汊矶大桥生态中心区中央商务区高端生活区 土地价值—项目区域属性及资源湘江 E-1-6# 地块位于滨江新城南侧,离湘江直线距离 800 米,紧邻成熟商业项目奥克斯,零距离享受平和堂、华润万家、保利 48 万方商业配套,交通便捷,资源丰富,商务氛围日渐成熟,非常适合开发精品商业项目( 都市白领乐活区)。平和堂华润万家保利商务中心希尔顿大厦沃尔玛渔人码头滨江实验小学二十中裕湘纱厂施家港水上公园王陵公园西湖公园滨江风光带地铁 4号线环城轻轨 土地价值—项目四至及现状地块现状 3地块现状 4 E-1-6# 地块东连滨江实验小学,北对奥克斯广场,西临银盆南路,土地为净地无拆迁, 暂时用施工围挡与外界封闭,仅需迁移两根高压电线,但地块资源稀缺,开发溢价高。 E 滨江实验小学 W 银盆南路银双路湘岳北路岳麓大道奥克斯广场(平和堂、华润万家) 银盆南路 N 奥克斯广场银盆路公交站,地铁站 90 年代居民楼 S 地块现状 1 地块现状 2 土地价值—地块 SWOT 分析 E-1-6# 地块紧邻商业区,与滨江商务区产品竞争压力大,但可通过丰富创新产品线形成差异化, 提升产品的品质和寻找市场空白来降低竞争风险,同时,尽可能规划高溢价产品提升项目盈利条件。 S(优势) 1、交通便捷,地铁、公交发达; 2、区位较好,地处长沙向西发展增长极; 3、商业氛围成熟,平和堂华润在侧; 4、周边入市项目品质较高,合力较强; 5、两面临市区主干