停车场增加收益的9大妙招.docx

增加停车场收益的 9 大妙招对于日益成为香饽饽的城市停车场而言, 最大化的提升收入一直是停车场管理者不断思索和实践的话题。笔者通过这几年在大型停车场的管理经验, 总结出不少提升停车场收入的具体操作方法, 希望能对大家有所帮助。产品规划设计在不少人的眼里, 停车场的产品设计似乎简单的不能再简单, 无非就是大小和位置。但实质上,在涉及到具体的运营成本及后续收益等方面,停车场的产品设计是极其重要和关键的一环。 1 、产品大小一方面是停车场要根据每个车场的立柱宽度及面积做好车位大小规划, 将停车位数量规划出最多。这完全是一个数学组合搭配问题, 只要将不同大小标准车位的数值放在平面图上不断推算即可确定。另一方面需要注意的是在规划这些车位的时候, 必须考虑到车道的宽度, 除去其他品质及现场因素, 笔者认为主要考虑的是横向规划车道还是纵向规划, 一般来说, 占据车位数量最少的车道规划较为可取。同时常规的建议是除去主通道外,车道尽可能设计成单行道会更有利于车位数量的提升。 2 、产品区域规划首先要做的是客户群细分。这里说的客户群其实更多的关注客户特性, 即客户来这里的目的, 停留时间及习惯。和酒店客房产品一样,车位有着不可储藏的特性,时间成本和机会成本并存, 当日未消费的车位就有可能丧失其商业价值,所以必须尽可能让所有车位能最大化的产生收益。比较科学的做法是将客户群分为几类: 购物类消费者、公司员工( 包括该建筑体内涉及的各类公司)、临时性办公客户。也可以按照客户来停留的时间长短和熟悉程度划分为几类: 因为偶尔来的客户对停车场的整体环境熟悉程度不高, 所以经常会出现迷路等情形, 而且其行车的路径越远出现这类情形的频率越高, 所以必须减低这部分客户的行车路径。为此应该将停车场区域划分为 ABC 三类或者是两类。将A 类即环境良好进出方便的车位留给偶尔来的客户进行停留, 对常驻该停车场的客户车辆则应该进行引导, 让其停放到相对来说比较偏远的位置。因为这些车辆停留的时间较长,如果占据较好位置的停车位会让这部分车位流动性降低,影响收益。实现的方式可以将该区域通过道闸单独隔离起来用于月卡客户专场出入, 或者是在价格体系上有所倾斜, 吸引长时间停留的客户主动将车停到位置较为偏远的地方。同时员工车辆应该进行停放位置的限制,以保证优质车位最大化的提供出来。如图上图只是很简单的表述不同区域规划的客户类型及收费标准, 各大停车场在实际应用时需要根据自身车场条件及价格体系做出合理设计。价格体系建立如同所有商品销售一样, 停车位也应该建立自己的销售价格体系。当然, 这个价格体系是必须经过物价局审核或者备案, 并且是便于基层员工操作及客户认知的。但如果要从运营层面提升收入角度而言,应该重点考虑以下几个方面: 1 、停车高峰即来停车场停车的客户一般高低峰集中在何时, 这个时间段要能够统计并预测出来。如本文作者所在的停车场高峰时间基本集中在 17: 30-22 : 00, 前者是下班高峰时间和购物入场高峰时间, 后者则是消费后出场时间。确定了高低峰时间后, 才能在我们的价格体系上浓墨重彩地将高峰时间段给与高价;而低峰时间段则应该设置较为便宜的价格以鼓励客户错峰消费。 2 、停车时间找出停车时间周期, 比如说 1 小时的占比为多少,3 小时的占比为多少等。这主要是为了确定价格体系中的价格标准定级。很多时候我们会纠结在 3 小时定 15 元还是 10元, 因为我们没有对客户数据进行过有效的分析。如果我们能确定 2 小时的占 30% ,3 小时的占 50% ,并且这个时间段基本上是高峰期,那我们将 3 小时的定高一些不是水到渠成吗? 3 、停车区域在第一点产品设计中已经有专门叙述, 这里就是需要配合产品设计规划的理念进行价格的确定和执行。但需要注意的是要根据一年的淡旺季做出局部的调整。这主要可以参考酒店的各类房型销售模式。正常情况下酒店客房是把客房作为严格的房型等级划分的, 但是在重大节假日期间, 低价房会提升档次和高价房一同销售, 这主要是根据市场的需求而定, 停车场也可以在平时根据规划划分为 A 类停车区;B 类停车区及 C 类停车区。每种停车区设立不同的收费标准及服务标准。一旦出现客流高峰,则适时地进行区域和价格的调整,以确保收益最大化,反之在低峰时也可以降价以促进所有车位销售。不过需要提醒的是, 降价时尽量不要以降价的理念或者言语出现, 这样给客户降低档次的感受, 而是采用类似于酒店办理入住时的住房升级模式, 让客户享受升级待遇, 其实质是一种变相的打折促销。价格体系向上调整价格体系建立之后, 由于物价的不断上涨, 人力、物料等各类成本不断上涨, 不可避免的需要对价格体系向上调整, 直白地说就是涨价。调整的方式很多, 但不可否认的是都会遇到或多或少的问题,笔者就自身经历