香港规划标准与准则6章.doc

,与在货仓、仓库或散货商之间作大量买卖交易的批发业有所不同。今天,零售业亦涵盖非传统的购物形式,例如透过电视和电话订购货品、电子购物,以及向同时为消费者和商铺服务的零售货仓和直销购物场直接购买货品。此外,零售业亦包括直接向消费者提供的服务,例如个人服务、有关消闲和娱乐的服务及餐饮服务。本章旨在概述香港目前的零售设施、香港人的购物选择及零售业的最新趋势;这些都是进行零售规划时,必须考虑的有用参考资料。本章亦收纳了估计零售设施需求的概括方法,以及零售商和发展者在发展零售设施时的主要考虑因素,作为参考之用。然而,必须强调的是零售业发展主要由市场主导,政府应作出最少的规划干扰。为确保零售设施的供应能配合人口状况、市民期望、收入与生活方式等方面可能出现的转变,同时能够回应人口地理分布及经济活动的改变,概括方法的应用应具弹性。。二零零五年,零售业销售额及饮食业营业额达港币2,600亿元或占本地生产总值大约19%。这两个行业雇用的员工约有413000人或占总就业率11%。二零零五年,香港的零售商铺总存量以内部楼面面积计,约有1080万平方米,当中有超过97%属于私人物业(包括领汇管理有限公司的物业),其余的是香港房屋委员会和香港房屋协会拥有的物业。香港零售业的特点,是业内有大量规模极小的零售店,大型零售商则占少数。不过,越来越多发展稳健的连锁集团加入市场,为零售业带来新面貌。:(a)便利品:为日常需要而购买的消费物品,例如食物、饮料、报章和药物;(b)比较品:消费者多会在质素、种类和价钱上作出比较的货品,例如衣履、首饰、电器和家庭用品等;(c)零售服务:包括提供个人服务的银行、理发店和诊所,以及有关消闲和娱乐的服务,例如戏院、卡拉OK酒廊、的士高、健身中心、家庭娱乐中心及游戏机中心;以及(d)餐饮服务:包括提供即场享用的食物和饮料的食肆,例如酒楼餐厅、面店、快餐店、酒吧和茶座。,这些零售活动会设于各种零售设施,包括:(a)商场这些是室内、设有空调而且通常是中央管理的商场,可以是独立式建筑或位于住宅或商业发展的低层楼层。商场一般会有各类零售商店售卖便利品和比较品及提供零售和餐饮服务,为消费者提供能满足各种需要的一站式购物环境。若以整体总楼面面积计算,商场的大小可以相当悬殊,有占地甚广的大型商场(如总楼面面积约有186000平方米的尖沙咀海港城),亦有设于单幢商业或住宅建筑物低层楼层、面积只有数百平方米的商场。大型商场通常会成为地区的主要活动中心,特别是马鞍山新港城商场和旺角朗豪坊等新发展╱重建的地区。(b)临街商店临街商店通常位于市区较旧地区内,是唐楼临街面的地面商店。碍于屋地范围所限,商店面积通常较小,但包含的零售商品和服务无异于商场所提供的商品和服务。一般而言,这些商店沿着街道发展,使整条街变成购物街,部分甚至发展为主题购物街,以售卖海味为主的上环德辅道西及以售卖运动服装为主的旺角花园街便是当中的例子。(c)小贩认可区╱露天市场这是供持牌小贩于每日特定时段内在街上售卖货品的指定地方,例如旺角「女人街」、油麻地庙街夜摊档和铜锣湾渣甸坊,而这些小贩主要是零售便利品。(d)街市和熟食中心街市是特别设计的设施,售卖新鲜货品以至家庭用品等林林总总的商品;熟食中心亦是特别设计的设施,专为售卖熟食的档位租户而设。由于中式烹调主要采用新鲜材料,有些市民常会每天到街市购买新鲜食物一至两次,因此,街市在提供新鲜食品上扮演重要角色。,规划署完成了「购物习惯检讨」(下称「检讨」)。检讨包括住户调查、零售商调查及有系统地与主要持份者进行会面,目的是了解香港人的购物习惯及可见的零售结构。检讨亦试图确定市民对日后零售设施的期望,并评估跨界购物活动和新购物模式(如电子购物)对提供零售设施有何影响。检讨的主要结果会于这部分细列,作为零售规划的有用参考资料。,而选购不同货品时,亦有某些地区的偏好。香港消费者对商店类型的选择大致如下:(a)约有74%的住户会在传统街市购买食物,而选择到超级市场的约有25%。这显示选择到超级市场和超级广场购买新鲜食物和日常用品的人虽然越来越多,但传统街市仍然是售卖便利品的重要零售设施。(b)大部分住户(80%)选择到超级市