房地产抵押法律风险及防控防控措施.doc

房地产抵押法律风险及防控防控措施:1、问:新房买卖在买卖合同签订过程中应注意的风险?答:在签约之前,最先看一下有关该房产项目的相关证书后再做决定,预售的商品房,要做到“五证齐全”:(1)国有土地使用权证;(2)建设工程规划许可证;(3)建设用地规划许可证;(4)建设工程施工许可证;(5)商品房销售许可证。买家需要注意上述证书中的建设单位、项目名称、建筑面积是否前后一致,是否同你所签约的开发商名称一致,如果不一致的话,将会给你办理产权证带来麻烦。并且,从而我们的业务经验看,缺少证书风险不大,但是,如果该房产项目存在假造证书的情况,则存在较大的风险,买方一定要注意。2、商品房买卖合同中,针对不可抗力条款应注意那些问题?答:对于不可抗力问题,民法通则规定:“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担责任,法律另有规定的除外。”一旦延期交房,开发商多以不可抗力为由推卸责任。由于延期交房是商品房交易中的一个比较突出而又常见的问题,为避免自身承担违约责任,开发商经常以不可抗力为借口,并将一些对于开发商而言常见的违约情形作为不可抗力写入不可抗力条款。为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及不可抗力的有关条款给予高度重视,要仔细研读条款,指出其中的错误之处并予以更改或在补充条款中予以明确,不能让开发商为自己规避法律风险而损害了购房人的权益。购买的商品房与房屋实际面积不符的问题时有发生,我们应该如何防范?答:3%以内多退少补,超过3%的,协商不成可以要求退房。要区分建筑面积、公摊面积、套内建筑面积、套内使用面积的概念和计算方法。4、在商品风交付条件和交付时间上会有什么样的法律风险?答:期房交付,最好约定一个双方认可的交付标准。关于土地使用年限要区分70年的居住用地和50、40年的商业用地。有关房屋质量问题是最近几年来房产纠纷问题中比较突出的问题,结合我国相关法律规定请李律师谈一下注意事项?根据国家建设部的有关规定推行“两书”制度,即商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书制度,购买方在签订合同时,应当认真推敲两书的内容,并将质保书作为合同附件,使其与主合同具有同等法律效力。开发商一旦签发质保书,就必须守信履约,否则就会受到法律制裁,这样,购房者就可以在将来出现房屋质量纠纷时,得到法律的保护。购房者在签订合同时,可以详细地把质量要求写进合同附件。例如,房屋卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气管线通畅;门、窗、家具瑕疵的处理;房屋抗震等级等质量要求都应涉及。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。在发生质量问题时的处理办法,特别是责任范围及赔偿数额的确定,必要时可以在补充条款中明确。同时还要与卖方确定工程质量问题的鉴定单位,保证鉴定者应具有相应的资质以及鉴定意见的公正性等。6、问:有一种“阴阳合同”,买卖双方为了避税虚假申报,签“阴阳合同”有什么样的法律风险呢?答:所谓阴阳合同,是指合同当事人就同一合同事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方的真实意思表示,而是以逃避国家税收等目的;对内的一份则是双方的真实意思表示,可以是书面或口头形式。《中华人民共和国合同法》第52条规定“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。”法院也有可能会判定