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苏州威尼斯项目营销推广方案六大制胜攻击模式第一部分:商业广告 6大定律》定律 1:业态递进轨迹》定律 2:市场置换定律》定律 3:主力店与人气店》定律 4:运营时间定律》定律 5 :核心价值定律》定律 6:Shopping Mall 定律商业定律 1:业态递进轨迹第1代商业:传统的老百货商店*如:广州百货商店、老重庆百货商店; 第2代商业:个体户及商业街*如:白马服装市场、上下九步行街; 第3代商业: Shopping Central 名店中心*如:香港太古城、维多利广场; 第4代商业:大型仓储超市*如:沃尔玛、家乐福、百佳等; 第5代商业: Shopping Mall *如:广州天河城(初级形态);华南 Mall ;正佳广场、》业态是递进式关系, 》新业态具有更强的生命力》新业态出现将会淘汰旧的业态中国的商业业态,从 50年代开始到目前为止已经经历了 5代的发展历程: 从 90 年代开始,中国的商业已经进入了饱和状态发展,整个市场的投资量和购买量相对稳定,甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度,导致商业出现资产负增长,商业开始出现置换定律的影响。市场商业容量已经处于饱和状态,新的商业形态将取代旧的商业形态,新的一种业态诞生,相应必然会引发旧一种业态的没落。商业营销的全面启动;以保持新的商业竞争力; 商业准 Shopping Mall 形态的全面启动;采用更新的业态方式及其变化;以保持活跃的市场竞争力。商业定律 2:市场置换定律 1、置换定律的前提: 2、商业置换定律 3、置换定律影响意义: 1. 主力店:*如联华、华联、 Warlmat 、家乐福、百盛、太平洋、王府井; 核心点: *其作为信赖感的象征,一方面带动整个商业的人流量,另一方面给租售实现信任前提。商业定律 3:主力店与人气店商业定律 3:主力店与人气店 2. 人气店: *如麦当劳、肯德基、必胜客等等; 核心点: *人气店最主要的是小、不大,但可以形成非常旺盛的人气。【3】---从开业前提前 3个月;进入装修备货期;强势促销期; 【6】---从开业前 6个月;进入签约期;发售招租期; 【9】---从开业前 9个月;进入洽谈期;公关招商期; 【 12 】---从开业前 12 个月;进入投资意向考察期;新闻炒作期; 商业定律 4:运营时间定律[ 商业租赁的 3、6、9、12运营时间定律] 商铺的价值核心点 1、区位的价值 2、市场的价值 3、品牌的价值商业定律 5:核心价值定律商业本身在区位的地位; 商业的核心影响力可比较周边商铺的租售价值; 商业业态的独特性及商业业态所形成的客流量; 可比较同质业态的价值; 商业主力店及人气点所带动的人气量价值可比较可比较相同主力店的价值 1、 Shopping Mall :集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的一站式消费中心; 2、 Shopping Mall :率先起源于美国,到目前已经成为欧美最主要的商业业态; 3、世界上最大的 Shopping Mall :加拿大埃德蒙顿的 EATON`S CENTER , 面积 40 万平米; 4、开放式的 Shopping Mall :较早期的 Shopping Mall 为封闭式形态, 1985 年, 美国 HORTON PLAZA 标志着开放式 Shopping Mall 时代的到来; 5、中国的天河城是目前仅能够参照的 Shopping Mall ; 6、北京十五商业规划:西北、东南、东北、西南建设 4个 Shopping Mall ; 2001 年 11 月,亦庄 Shopping Mall 率先动工; 7、华南 Mall 、东方广场商业定律 6:Shopping Mall 定律