成都高附加值畅销产品简析祥解.ppt

热潮中的冷思考-成都市高附加值畅销产品浅析- - 2 - 与国内大中城市一致,成都房地产市场整体趋冷,客户、开发商、政府三方博弈; 客户从疯狂购房转变为理性购房,是否物有所值成为客户选择楼盘的关键所在,对于市场中大部分刚性需求而言(可从现实情况中得出),高性价比无疑成为这类客户追捧的对象。顾名思义,性价比,性能价格比值,而高性价比,就是性能远高于其价格;从逆势飘红的中海(兰亭、翠屏湾)、蓝光(富丽、凯丽系列)、正成(财富领地)可以看出, 高性价比并不单指低售价,其具有一定的“相对性”,如单价 13000 元/㎡的正成财富领地(跃层)、总价 70 万中海楼盘(兰亭、翠屏湾)仍得到客户的追捧,它们在高售价后不约而同地打了同一张牌-高附加值,获得市场的认同。前言- 3 - 发展历程导火线: 2006 年6月 1日,出台“ 70/90 政策”,至使中小户型增多,市场产品逐渐同质化严重。 2006 年6月 2007 年初(春交会) 导入期“灰空间”发端: 在面积、容积率的限制下,开发商开始着眼于“灰空间”的对产品创新的价值挖掘。“可变风潮”从此涌现并风靡成都楼市。成长期“偷面积”的一年:在 08 春交会上, “可变空间”成为最大看点之一,并且产品数量繁多,形式多样。可变户型的创新成为关键。 2008 年初(春交会) 成熟期预计 2008 年下半年饱和期根据产品发展周期共性以及目前成都楼市高附加值楼盘的发展状况,预计市场在 2008 年下半年会出现饱和。分岔口是进入衰退期? 还是升级产品的下一个生命周期? ? - 4 - 导入期以 2006 年6月1日的“ 70/90 ”政策出台为导火线,以“灰空间”为发端,各开发商开始猪着眼中小户型产品的“可变空间”蓝光凯丽豪景: 2007 年1月3日开盘。“可变空间”的开创者。成长期 2007 年, “可变风潮”席卷楼市成长期的主要特征:大力挖掘可变空间的赠送形式及比例置信丽都?花园城: 2007 年3月, 2期 90 平米中小户型打造功能齐全、居住舒适的三房两厅大户型富丽花城: 2007 年6月开盘,入户花园、空中花园等灰空间均为赠送,性价比极高。皇后国际: 2007 年6月开盘,蓝光在凯丽豪景之后,几乎都推出高附加值房源。金域蓝湾: 自从 90/70 政策实行以后,尽可能拓展使用空间。因此有了 米(或 米)的挑高空间成熟期发展历程 2008 年, “户型创新”年。春交会上,各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。成熟期的主要特征是: 从平面偷面积向空间偷面积的过渡,两种形式共存平面附加值:蓝光:产品的延续——富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域; 中海翠屏湾:城南首个可变空间社区; 还有金科一城、、西锦国际、华润二十四城、: 上行汇锦、、锦江城市花园、、中海兰庭等在平面的基础上, 加大对空间尺度的拉阔,挑高。成熟期预期在 2008 年下半年会出现,如果没有新的创新形式,那么这中“可变空间”在市场政策打压下,在使用问题逐渐暴露的情况下,会进入衰退期。如果继续创新,就成为一种可变空间的升级,进入新的生命周期。 - 5 - 发展历程几大品牌开发商在发展中所扮演着不同的角色蓝光——先行者:利用本土优势,勇于开拓创新中海——应变者:迎合市场发展,及时调整产品华润——尝试者:看清发展态势,但在“可变空间”上仅有所偏重的试探。万科——? - 6 - 现状高附加值户型项目的分布特征 : 1)集中分布在二、三环之间的城乡结合部;从中低品质到中高品质楼盘均有涉及 2)有向三环外四大新城扩散的趋势; : 1). 城东:高附加值楼盘最多,多为 08 年初开盘在售项目; 2)城南:高附加值楼盘主要集中在三环及以外区域, 多为近期新开盘项目及预售项目; 3)城北:高附加值楼盘分布环域跨度最大,从一环到三环; 4)城西:高附加值楼盘集中在二三环之间,区位也相对集中,项目持续销售周期相对较长; ·翠屏湾中海·:标注楼盘为 08 房交会参展楼盘中有附加值户型的 44 个项目现状- 7 - 2008-3 住宅销售排行 2008-2 住宅销售排行 2008-1 住宅销售排行项目名称销售套数富丽碧蔓汀 287 金科一城 259 汇厦-水岸华庭 256 锦江城市花园 220 魅力之城 145 玉林品上 134 凯丽美域 132 香山苑 121 两河锦地 116 - - 项目名称销售套数富丽东方 231 富丽花城 181 凯丽美域 114 鑫苑名家 96 干道-北回归线 71 龙湖三千里 64 沙河-源上