曹路镇动迁住宅小区物业管理建议方案.docx

曹路镇动迁住宅小区物业管理建议方案一、基本情况:曹路镇目前镇域内有46个居住区(不包括中虹),总建筑面积1825347nf,户数21270,共有8个物业公司管理;其中无物业管理小区10个,建筑面积达73974户数240(不包括散居);涉及本镇动迁居民的小区有25个,,户数8991,分别有6个物业公司管理。1、曹路镇涉及本镇动迁居民物业小区情况:物业名称小区名称建筑面积总户数本镇动迁户收费标准应收物业费(年)物业费收入情况收费率%09年10年11年09年10年11年曹路物业合计捷达物业物业名称小区名称建筑面积总户数本镇动迁户收费标准应收物业费(年)物业费收入情况收费率%09年10年11年09年10年11年捷达物业合计畅苑物业合计建跃物业合计芸绮物业合计昌悦物业舜峰家苑总计2、曹路镇涉及本镇动迁居民物业公司情况:物业名称物业性质公司人数享受政府补贴(财政)享受政府就业补贴行政小区管理员工09年10年11年人数每人/每年合计曹路物业捷达物业畅苑物业建跃物业芸琦物业昌悦物业总计二、目前存在的困难和问题:1、 曹路镇动迁户居民不交物业管理费成为物业管理难点。一是由于原镇政府对动迁居民搬入动迁小区实行18个月免交物业管理费形成了惰性作用。二是动迁居民对动迁安置不满情绪导致业主不愿交纳物业管理费。三是业主对物业管理服务不满意,导致居民长期不愿交物业管理费。2、 物业公司管理服务和经营状况成为物业管理难点。一是物业管理费运行成本逐年增加。主要是每年最低工资调整和今年7月起交纳城保的规定,使物业公司人力成本逐年增加。二是动迁房小区收费标准较低,-;。三是物业管理不到位。①物业公司在意识上主要依靠政府补贴,对加强物业管理服务、收费采取措施方法不多,积极性不高。②物业公司在管理服务缺乏对员工管理、奖惩措施,小区经理专业性、责任性不强,小区经理待遇也较低,员工的整体素质较弱。四是物业管理监管不够。①政府补贴应与物业管理服务质量和物业费收缴相结合。 ②物业公司特别是镇级公司人员管理和财务管理应有镇有关部门把关。 ③对物业公司镇级负责人报酬应与对物业公司考核结果相结合。3、政府对物业管理补贴逐年增长成为政府财政负担的难点。一是目前政府实施的18个月免交,以后执行的“5、4、3、2、1”政策,由于收缴率低,亦无法使物业公司正常运行。目前,一部分物业在减少人员以降低成本,一部分物业在降低服务标准,造成恶性循环。二是政府长期补贴造成财政压力大。前三年政府分别按 18个月全额补贴和“5、4、3、2、T补贴政策,镇财政09年支出 万元;10年支出 万元;11年支出万元;目前已动迁还未入住的本镇动迁居民,特别是大基地动迁的本镇居民,户数大约 ,按现有户补贴政策每年达 万元。三、今后的方案措施: 精品文档(一) 目前附近其他镇物业管理实行的政策:高东:①原分24m2/1人的动迁居民,全镇共36万nf,物业费镇全额补贴。②,,,:①对全镇物业公司进行考核奖励,评30%)业公司为先进,一等奖5万,二等奖4万,三等奖2万,全年约50万元。对全镇物业小区生活垃圾由财政全额免费,镇统一聘用东道园公司统一装运,每年费