XX小区物业服务方案.docx

XX小区物业服务方案第一章本物业管理项目的管理特点一、 物业概况XX小区坐落于XX经济技术开发区12大街号12号。小区占地面积:,容积率:,。绿化率:30%,建筑密度:35%,总建筑面积:100084怦,由多层1-10幢,小高层11、12、13幢,14、15幢综合办公楼组成,共计15幢楼宇组成,形成半封闭式商住小区。配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康体园等。配套设备有电梯7部,二次加压供水设备,配电房、水泵机组等。二、 本物业项目管理的重点和难点经过我司“XX小区”项目多次研讨、分析与论证,现就小区物业管理中存在的重点、难点以及解决方案、措施列举如下:(一) 消防管理“X小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准,配备了先进、完善的自动消防系统,使防火、灭火技术达到了一个较高的水平。但先进的设备仍需要有人去管理和操作,若消防设施得不到良好的维护管理,秩序维护制度不落实,业主(租赁 /使用人)防火意识淡薄,火险隐患就依然消除不了。违章动火、 用电等现象,仍然是高层建筑发生火灾的主要原因,因此,导致高层建筑火灾的主要原因还是人的因素。 结合我司对其他高层建筑小区消防管理经验,对好小区的消防工作我司将采取以下措施:严格按照有关消防法规的要求,对项目消防系统(包括:自动消防系统、消防箱、灭火器材等)进行全面的检查、测试,及时修复系统所存在的故障;建立防火规章制度,由物业服务中心与小区业主 (租赁/使用人)签订《消防责任书》,并实施必要的奖罚措施;建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主 (租赁/使用人)共同参加的义务消防队,定期组织消防演习,完善自救体系;经常进行防火检查,及时清除消防通道违规摆放的物品,消除区域内的火险隐患;定期检测消防设施、器材的保养状态,做好检查记录,实行责任人制度,确保消防设施时刻处于良好状态。对小高层建筑存在的室内分割现象, 在装修审批的流程中我们将重点关注分割中对消防因素的考虑;严格按照国家相关消防法规审查相关图纸;力争将因装修带来的消防隐患消除在图纸审核阶段,为日后的消防管理创造有利条件。对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题, 服务中心将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关,并要求企业向业主单位提出相关申请。同时,对消防通道门的钥匙管理采取分人分岗制, 消防通道门钥匙将同时存放在宿管员及消控中心,确保紧急情况中能快速打开消防通道门。(二) 秩序维护管理秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主(租赁 /使用人)所关注的工作,必须做到万无一失。由于小区存在四个出入口;小区与周界围墙较矮;美食广场及网吧的对外开放等因素,容易发生外源性滋扰事件。由此给小区秩序维护管理带来了一定的难度。 针对小区的物业特点,我们准备采取全封闭式管理,即在人员管理上将进出的人员区分为访客、闲杂人员等,严格采取“来访登记、住户签单”的管理控制手段来控制人员的进出;实行区域性人员出入的限制性管理;进一步完善周界防护设施;在车辆、物品出入管理上采用“临时出入证”审查制度,无合法手续任何车辆、物品均不予放行,以确保车辆、物品出入的秩序维护。(三) 机电管理小区机电设备包括:配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、智能化系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主(租赁 /使用人)正常生活