开发报建业务手册.docx

恒大地产集团开发报建业务手册(二◦◦八年版)恒大地产集团有限公司开发中心编制二◦◦八年七月、八、,前言本手册是为集团公司在办理地产项目各项开发报建业务提供的简明实用的专业化参考资料。本手册包括两个部分内容。第一部分,房地产开发报建业务。详尽叙述地产项目各个阶段开发报建的业务流程及重点,通过本部分能反映各项业务的衔接关系。第二部分,集团公司开发报建的管理办法。根据办法以集团公司的高度对地区公司的开发报建工作进行统筹管理、协调监督。本手册是集团公司开发报建工作者多年以来积累的经验总结,是专业性较强的指导性手册。本手册是以广州市开发报建业务为范本。由于各地区公司分布全国,各地区的政策法规、办事程序均存在差异,在应用本手册过程中,应结合当地的有关法规、制度和流程进行调整,必要时制定地区公司的开发报建业务流程,使开发报建业务标准化、规范化。集团公司布局全国的格局已经形成,要实现恒大宏伟的战略目标,作为开发建设的一线工作者必须不断总结在开发报建业务上的工作经验,在为公司创造效益的同时,使开发报建工作迈向标准化、规范化、专业化。由于地域的差异以及水平的有限,本手册在所难免存在错漏的地方,在此,恳请集团公司以及地区公司所有员工给予批评指正。恒大地产集团开发中心2008年7月于广州第一部分房地产开发报建业务第一章概述一、 开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节, 在开发报建业务工作上做到“精心策划,狠抓落实,办事高效” ,能有效降低开发成本,缩短开发周期,为公司创造更大的经济效益。开发报建业务涉及的政府职能部门较多, 包括有市发改委(区发改局)、市(区)规划局、市建委(区建设局) 、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所) 、市(区)供电局、煤气公司、热力公司、电视公司、民航机场、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。二、 根据主要涉及的政府部门划分,开发报建体系划分为三大类:(一) 规划建设工程类:主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作, 规划报建主要包括:建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、 办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。规划报建阶段完成后,办理建设工程施工手续,主要包括:申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、 办理建设工程质量及安全的监督手续, 最后申领《建筑工程施工许可证》,完成建设工程的施工手续。同时办理商品房销售面积预测和预售许可等手续建设工程竣工后,要进行各项验收手续,包括规划验收,取得《建设工程规划验收合格证》,办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收,收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的实测和确权。(二) 用地类:主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理, 包括建设用地的预审、报批手续,建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续,取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。(三) 配套类:主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作, 包括施工现场通水、通电、通路的报批,各期工程管线施工的报批和验收,小区命名和通邮的申报,公建配套用房的移交等。第二章规划建设类规划、建设概况流程图:一、规划建设项目的主要内容概述(一)第一主要工作阶段:办理《商住小区总平面规划设计方案》(以下简称总规)及《商住小区修建性详细规划设计方案》(以下简称详规)建设单位领取到规划部门核发的《建设用地规划许可证》后,分别向国土部门申领《国有土地使用证》,向规划部门申请设计要点,向发改委申领立项批文,在取得上述批文后向市城市规划局申报《商住小区总平面规划设计方案》在取得总规批复后,建设单位对小区的总体规划图进行深化设计(包括小区的住宅总体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明),向规划部门申报详规。建设用地大于2万平方米的需向规划部门申办《商住小区综合管线规划》,为下一步小区申报水电手续作为文件依据。(二)第二主要工作阶段:办理《送审建筑设计方案的复函》(以下简称单体)建设单位领取到详规及附图后,建设单位向相关单位及部门办理或申领单体方案,四至图、有效用地批文、《建设用地规划许可证》及附图后向规划部门申报单体。(三)第三主要工作阶段:办理《建设工程规划许可证》(以下简称规划证)建设单位领取到单体后,办取消防、人防、环保、卫生的专业意见,并完成建设项目施工放线、完成《扩大初步设计批复》、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划