区中信泰富商办住宅项目立项报告 38p 前期策划精编版.pptx

区中信泰富商办住宅项目立项报告_38p_前期策划精编版上海市嘉定区中信泰富商办项目2013年2月目录2总结部分项目价值第一部分项目地块概况第二部分市场分析第三部分项目产品定位和经济效益分析第四部分总体一级节点开发计划和付款节奏3总结部分项目简述嘉定新城站甲级写字楼SOHOSOHO20F5F商业1层品牌主力店(自持)2层品牌主力店+简餐(自持)3,4,5层可售小商铺,娱乐,餐饮中信泰富又一城,06年1月由香港中信泰富获取的地铁上盖商住项目,一期地铁西侧住宅已全部售罄,此次转让部分为地铁站东侧商办用地,,地上建面20,9万方,包含3栋20层办公及酒店公寓和5层大型商场。总项目概况说明:1:政府文件未规定持有比例,可全部销售,此次报告按商业50%持有,办公酒店全售作为测算依据。2:项目有独立项目公司,此次以全部股权转让或者合作开发方式来操作。3:转让价格4000元/㎡,1098万/亩,(其中可计入成本1000元/㎡)4:目前土地平整,,此项目处于交通位置优越的联通嘉定主城区的轨交11号线嘉定新城站的地铁上盖商办项目。在以住宅为主,缺乏大型标杆性商业的新城核心片区,此项目将直接辐射周围15万人口住户和轨交引入的流动客群。版块价值:,06年至今商品住宅总销售套数36150套,占全版块70%的住宅已售,,,未来整个家定城区版块规划80~100万人口项目定位:嘉定新城核心区连续2年成为全市住宅成交量最高的新区。住宅市场竞争激烈,目前该区域缺乏标杆性一站式集中商业,已街铺和住宅群楼商业为主,以高档甲级写字楼、高性价比轨交上盖soho、以及大型高端商业为一体的项目再该区域有极高的潜力和价值。周边地价水平:嘉定目前出让住宅用地底价在7500元/㎡,商办在3500~5000元/㎡,近年成交最高溢价住宅高达12000元/㎡,商办9000元/㎡,而且轨交沿线住宅和商办用地已全部出让。项目价值:,,,50%,开发周期2年,销售周期2年半。总结部分项目价值目录5总结部分项目价值第一部分项目地块概况第二部分市场分析第三部分项目产品定位和经济效益分析第四部分总体一级节点开发计划和付款节奏6嘉定中信泰富项目位于嘉定新城板块,11号线嘉定新城站地铁上盖,20分钟直达市中心。距离嘉定老城5公里,虹桥枢纽16公里,为上海西北门户,是上海政府规划5大新城之一。,政府重点打造的嘉定新城区域,总规划面积220平米公里,规划人口80万。目前核心片区18平方公里,规划人口15万。目前已有多家开发商进驻,并已配建瑞金医院,华师大二附中,妇幼保健院。13年底区政府也将迁至片区,目前核心区以住宅为主,商办极其欠缺。㎡容积率总建面㎡商业总建面㎡办公酒店总建面㎡转让楼板价(元/㎡)可计入成本(元/㎡)预估转让金额(亿)中信泰富又一城50,,000132,50076,,零星桩基为了证明项目已开工。轨交站南侧为中信泰富又一城住宅部分,目前已基本售罄,底部沿路商业已开业。地块西侧及南侧201、101、402地块均为中信泰富又一城未建住宅部分。第一部分项目地块概况地块连接嘉定新城站一期住宅已基本售罄目前地块处于平整状态已建完住宅地块现状地块现状目录10总结部分项目价值第一部分项目地块概况第二部分市场分析第三部分项目产品定位和经济效益分析第四部分总体一级节点开发计划和付款节奏