2008-2009年襄樊市房地产业发展状况及2010年发展趋势分析.doc

2008-2009年襄樊市房地产业发展状况及2010年发展趋势分析
[金谷产业公园]项目定位与营销策略执行报告
谨呈:安徽润洋总部基地建设发展有限公司
确定项目物业定位思路,完善项目形象、客户定位体系。
在项目定位思路下,达成项目后续营销思路上的共识。
明确所达成的营销思路共识基础上项目的推广调性及其分阶段诉求核心。
形成阶段性营销节点及其相应所需物料配合与执行要求。
目的
开发目标
目标:
财务目标:结合实际情况,以降低风险为主,实现利润。
企业目标:保证项目一期顺利运作,为项目后续开发提供指导。
项目定位
营销策略及执行
作为“孵化器”产品假设
作为“总部基地”产品假设
项目研判与物业档次定位
项目客户定位
项目形象定位及形象提纯
项目目标回顾与核心问题
营销战略
营销策略及策略分解
营销总攻略
报告要点回顾
项目定位——我们到底是什么?
项目定位
孵化器
or
低密度办公
定位假设:
基于项目之前的沟通、及用地性质、项目属性等问题的考虑,本次定位将围绕两个假设作选择:以低成本运作为主导的合肥传统“孵化器”型办公或住宅类产品,以项目初衷之高形象定位“低密度办公类产品”。
但需要强调的是,结合当今经济环境及合肥本地市场情况分析,两种选择都会有一定的风险,这种风险主要来源于土地性质及政府凌驾的各种限制。我们将在结合此类风险的因素、站在企业的角度综合衡量,希望寻找一个最优的解决方案。
合肥孵化器市场基础背景分析:合肥“孵化器”产品未能有代表城市发展高度的标杆项目
项目作为孵化器
均价3000元/M2
本地医药企业、仪表企业
立面:U型全框架结构造型现代。公共部分:5A化智能化办公配备(OA:办公自动化、BA:楼宇管理自动化、CA:通讯自动化、FA:消防自动化和SA:安保自动化),大蜀山+内部园林构成生活办公环境。
鲲鹏国际广场
均价2800元/M2
创业型高科技企业
立面:深色幕墙、双层中空玻璃,层高33>.4米,5栋6层商务板楼,2栋12层商务塔楼,建筑立面富有现代感。公共部分:生态办公园林(中央花园、水景、游园)开窗见绿,奥的斯电梯、每层空间自由组合。
TOP创展中心
均价3600元/M2
均价3500元/M2
价格
小型IT企业与具投资行为的房地产企业。
别墅型生态办公。立面:局部文化石搭配涂料,联排三层共七栋,双层中空玻璃。公共部分:入户花园、车位。
蜀山一号
6000平米品牌快捷酒店、高档餐饮酒楼、商务休闲宾馆。
立面:高档花岗岩贴面,配合双层LOW-E中空钢化玻璃呈现出独特永恒美感,主楼24层。公共部分:大堂9米挑高大堂,五星级标准打造,国际品牌电梯,轿厢内豪华装修。卫生间采用星级装修标准。(精装修)
中瑞大厦
客户
产品标准
项目名称
合肥现有“孵化器”项目产品标准与销售价格不成正比,别墅办公与写字楼办公产品未形成价差,智能化与生态办公产品价格亦没有差别。生态办公、智能化办公、自由空间组合成为“孵化器”产品定位共性特征,但此类定位对于项目的价格提升空间有限。合肥目前入驻“孵化器”项目的客户以创业型的成长企业为主或是服务型行业为主,缺乏关联性标志企业。
合肥“孵化器”产品未能有代表城市发展高度的标杆项目。
合肥孵化器市场基础背景分析:多数“孵化器”项目开发动机为城市运营机遇下实现低价取地
项目作为孵化器


厂房

工业
飞龙路北、芙蓉路东


厂房

工业
紫云路南、莲花路西


厂房+办公

工业
繁华大道北合九铁路西


厂房

工业
汤口路北、桃园路西


厂房+办公

工业
紫云路北、枫林路西


厂房

工业
方兴大道南、青鸾路西


厂房+办公

工业
枫林路东、紫蓬路南
经济区


厂房

工业
纬A路西与纬D路北


厂房+办公
100
工业
合磨路与站前北路交口


厂房
70
工业
纬B路与经B路交口


厂房+办公
42
工业
合磨路东
瑶海区
建筑容积率(≥)
主体建筑物性质
成交价(万元/亩)
建设指标要求
土地面积
规划土地用途
项目位置
在辖区
上表为2007年底合肥工业地产出让情况一览表,其土地成交价格在25万元/亩左右。
注:以上资料来源于合肥