物业维修方案.docx

物业设施设备运行维护方案第一:项目概况271、 项目位置:主校区在北辰区龙泉道2889号;南开小区在南开区五马路号;华苑校区在西青区候台东2、 物业类型:混合型项目、教学楼、行政楼、图书楼、学生宿舍等。3、 占地面积:、 建筑面积:、 绿化面积:适当6物业管理服务用房:适当7、 机动车泊车位:8、 供热站及变电站第二:设施设备运行维护准备1、 根据工程各系统运行管理办法,结合该项目实际情况,进行图纸收集、整理或标注,重点放在消防系统、高低压配电系统、供水供暖系统等1) 消防系统是否正常,联动是否有效,冬季系统运行是否可靠。2) 高低压配电主要关注配电容量是否足够,双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营以及出现过的故障等;3) 、用电大户的使用设备、公共区域照明供电是否接入自用回路;4) 公共区域照明的开闭是否能自动控制,是否采取了节能措施;5) 供水供暖系统是否为低层市政直供;2、 从物业日常需要出发提出合理化建议:1) 各系统是否合理、可靠。不足之处需要制定补救措施;2) 掌握设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;3) 对于易损材料、零件做好一定储备,维修时可以顺利完成。第三:各物业的设施设备运行维保特点A、 办公楼(行政楼、教学楼、实训楼、图书馆、党校楼等)1) 、门禁设施灵敏有效,工作秩序良好有序,水、电、气、供暖各系统运行正常,2)、消防、排水、电梯、扶梯运行正常, 联合消防、电梯、水电气暖等供应、维保部门共同协作为校方提供良好的办公环境。3) 楼内通讯系统,网络系统,专用线缆(如有)运行正常,同各协助单位一起为校方提供良好的办公环境。4) 及时维修门窗、桌椅、拉手等小修项目,保证楼内设施良好有效。B、 宿舍楼等1) 维护好宿舍楼门禁、门窗等设施,保证楼内水电气暖的正常运转。2) 及时修缮照明、开关、上下水等生活设施,小修项目及时完成。3) 按时查验、保养消防、电梯(如有)、天台等危险部位,消除不安全隐患。4)按照甲方要求,学生的需要,提供必要的物业管理工程服务, 为学生学习生活提供良好的安全舒适环境。C、 校区1) 校区公共部位的消防、供电、供水、监控、通讯等设施设备按期查看、年检,有问题及时修复,其他情况及时报告甲方。做好运行维护。保持正常状态。2) 消防系统会同保安全员按期启动运行,按期查看消防控制中心记录,对于出现的问题、故障及时报修并向甲方汇报。3) 对于常压锅炉、洗浴设施要每日检查、维修,保证正常使用。4) 变配电室严格按规定运行与值守,按期导电倒闸,线路维护。夏季运行严格检查制度,发现问题及时处理。保证安全平稳有效运行。D、 各设施运行经济、有效、规范、达标。1) 各系统设施按时检查保养维修。2) 消防系统、电梯设备、锅炉按时年检。3) 消防设施、电梯设备与维护保养公司密切合作,保证安全使用。4) 其他甲方要求的设施设备运行标准。第四:工程管理方案设计一、人员大致配置:(参考)电梯工1人(兼)(一般维护检查记录和故障处理记录和管理,保持和维保单位沟通等)配电房值班电工9人(24小时值班制)弱电工1人(兼)(包括网络设施设备维护、消防、监控设施设备、排烟风机等)水泵房1人(兼)(包括给排水及消防水泵设施设备和控制强