房地产开发企业土地增值税清算实务.doc

房地产开发企业土地增值税清算实务
案例一
案例二
案例三
案例五
案例四
【案例
1
】直接购买土地与购买公司
股权
纳税
筹划

A
房地产开发企业购买了
C
公司股东
B
所持有的全部股权,已知
C
公司实收资本账面价值
1000
万元,
A
公司出资
3000
万
元,成为
C
公司唯一股东,
C
公司资产主要为一座办公楼。
购买目的:拆旧获得土地。

筹划目的:购买股权手续简便,省税。


新闻链接:
省税吗
?
黑石公司缴纳所得税吗?
黑石公司缴纳土地增值税吗?
黑
石公司缴纳营业税吗?
A
公司能参照黑石吗?
NO!
A
公司购买
C
公司股东
B
全部股权:

B
营业税:免!

A
契税:免!

C
企业所得税:
2000×25%=500
万元

C
土地增值税:
2000×30%=600
万元
税负:
1100
万元
A
公司能参照黑石吗?
NO!
A
公司购买
C
公司土地

B
营业税:
(3000-1000)

×5%=100
万元

A
契税:
3000 ×4%=120
万元

A
企业所得税:
2000×25%=500
万元
土地增值税:
2000×30%=600
万元
税负:
220
万元
税中望月建议
企业重组获取土地不仅要考虑现时纳税义务,还要考虑未来开发纳税义务。
购买股权后以
C
公司名义开发手续限制要考虑。
A
、
C
公司所得税、土地增值税征收方式问题。
【
案例
2
】
开发项目设置子公司还是分公司区别在哪里?
A
房地产开发企业欲投资上海进行开发,面临问题是,在上海应该设立分公司还是设立子公司?
A
房地产开发企业在上海设立子公司
B
从事房地产开发,
B
公司利润率
20%
,所得税税负
5%
。

A
母公司在机构所在地核定征收企业所得税,应税所得率
15%
,所得税税负
33>.75%
。

A
、
B
公司管理层主要在
A
公司列支。
A
公司想减少
B
公司税负,计划管理层工资下放列支到
B
公司。
可行性?
A
房地产开发企业在南京设立分公司
C
从事房地产开发,
C
公司利润率不足
10%
。

A
公司在机构所在地核定征收企业所得税,应税所得率
15%
,所得税税负
%
。

C
公司所得税按总公司税负
%
缴纳,土地增值税当地主管税务局答复:所得税核定征收,土地增值税也要核定征收。
还能降低税负吗?
【
案例
3】
合作开发如何利润分配最大化
项目利润分配
分配开发产品
一方出资、一方开发
2.
不成立合营公司分配项目利润
1.
成立合营公司
3.
不成立合营公司分配开发产品
【
案例
】
东方公司准备以
2 000
万元人民币
投资中澜房地产
公司的某住宅开发项目,双方约定不成立独立法人项目公司,
由中澜房地产
公司独立开发,投资方案拟定如下:
方案一:项目实现的利润按各自投资比例分红,项目利润为
1 500
万元,东方公司享有
1 000
万元
。
方案
二:东方公司按照投资比例分配开发产品,假定该投资项目单位住宅计税成本为
45
万元,单位住宅销售价格为
75
万元,东方公司享有
40
套单位住宅
。
【
案例
3】
合作开发如何利润分配最大化
【
案例
4】
土地增值税定价策略
回避无效价格区间
普通住宅价格策略
可扣除项目
2
税金
收入
10
土地成本
建安等其他成本
3
开发费用
加计扣除