南京河西市场调研报告.doc

南京河西市场调研报告第一部分市场调研目录第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析一、总供给量分析二、总需求量分析三、价格趋势四、消化状况分析五、购房面积与户型分析六、购房习性特点分析七、房地产市场综合评述第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析一、在售物业二、待售物业三、待建物业四、物业可比性五、结论第三章目标客户市场需求分析第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析一、总供给量分析、供给量分析1—年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表19952004年份房地产开发投资(亿元)住宅开发投资(亿元)住宅施工面积万㎡住宅竣工面积)((万㎡)住宅交易面积(万㎡).,仅年上半年199520042004住宅开发投资量就接近年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显,上半年的20041998施工量已经大大超过了年全年的施工量,这体现出住宅开发量的飞速增长。竣工面积2003增长缓慢,在年甚至出现负增长的现象,这在一定程度上影响了供需平衡,需求量高2003速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势,呈现供需两旺的局面。、下半年南京房地产供给量预测20042供应将稳步增加,总体供求矛盾将继续缓解,结构性矛盾仍将存在。年全市共招拍挂出让公顷土地,比年增加倍,。年的开工面积、施工面积都大幅增长,因此年的供应量将有200410002003大的增长,总体供需矛盾会得到进一步缓解。㎡,预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于年上半年的房2004地产投资增幅达到%,,年新开工面积达到了㎡,经过半年左右的建设基本可以上市销售,~万㎡。2004500400二、总需求量分析、总需求量论述1目前,推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求,而构成南京房地产市场需求的主体主要包括了拆迁、投资购房、结婚、改善居住环境以及城市化进程所带来的购房意向。而消费者的消费渐渐趋于理性化,对物业品质需求越来越高,很少会再出现跟风性质的盲目消费现象。、总需求量结构分析2由图表可以看出:()、年上半年的拆迁购房需求比例较年底有所下降,原因是拆迁进程缓慢。200320041造成拆迁进度缓慢的原因,主要在于以往拆迁中存在各方面问题还没有得到很好的解决。同时旧城改造力度有所减缓,导致需求量开始减少。()、投资购房减少,受到政府宏观调控的影响,特别是受从年月日起开始实施1200442的“禁炒令”和银行“紧缩银根”政策的影响,以短期投资为目的的投资购房需求下降。()、结婚购房需求稳定。随着城市化程度提高,南京市的人口基数不断增加,结婚的人3数也随之而增加,结婚购房需求年来一直稳中有升,这部分人群是南京商品住宅需求2004中最稳定的组成部分。()、改善居住环境购房需求增长迅速。这些年来随着南京经济的飞速发展居民收入也显4著提高,城市居民提高生活质量的需求越来越强烈,因此改善居住环境的购房需求也随之大幅上升。上升比例达到个百分点,幅度较大。8()、城市化进程购房需求增长较快。作为大城市的南京,城市化进程的加快和城市区域5的扩大将迅速扩大城市人口数量,形成对城市商品住宅需求的持续增长动力。按照南京城市发展规划,今后每年城市化进程将会保持在%左右,每年约有万人成为南京市城市112人口。以上人群中投资购房和改善居住环境购房的购买者将成为本项目主要目标客户群。、年下半年总需求量预测32004需求仍将保持旺盛势头,年下半年房地产市场需求在年基础上,仍会继续上升。20032004()、从主动需求方面看,随着我市经济的快速稳定发展,年南京市人均可支配收入12004也会持续增长,年-月南京市居民可支配收入增长%,