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北京村庄调研报告.doc


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北京村庄调研报告.doc北京村庄调研报告北京市远郊区旧村改造调研报告做好远郊区旧村改造工作,既是加快我市远郊区城市化进程、推进城乡一体化发展的一项重要举措,也是首都率先基本实现现代化、建设小康社会的客观要求。为进一步规范引导远郊区旧村改造工作,我们进行了专题调研。一、远郊区旧村改造现状据调查,目前我市远郊区已完成旧村改造的村有30个,正在进行旧村改造的村123个,计划进行旧村改造的村296个,总计439个,%(一)旧村改造的主要方式1•按投资方式划分,主要有三种:一是村集体和房地产开发商合作开发,如昌平区小汤山镇小汤山村;二是村集体自主开发,如昌平区北七家镇郑各庄村;三是村集体和村民共同投资开发,如大兴区旧宫镇旧宫四村。2•按改造方式划分,主要有两种:一是就地边拆边建,如昌平区崔村镇香堂村;二是异地先建后拆,如怀柔区北房镇黄吉营村。3•按结合方式划分,主要有三种:一是与卫星城建设相结合,如房山区良乡镇黄辛庄村;二是与小城镇建设相结合,如门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村;三是与中心村建设相结合,如延庆县张山营镇小鲁庄村(二)旧村改造的主要经验①村集体经济实力较强、村民就业状况良好是旧村改造的先决条件。②区位条件、交通条件、资源环境条件较好的村最被开发商看好,容易介入。③村集体班子团结、村内民主气氛浓厚、村务公开透明是旧村改造顺利进行的重要保障。④村民回迁房与外卖商品房适当隔离是居住区实施有效管理的关键。⑤旧村改造后的物业管理是增加农民就业机会的重要领域。⑥旧村改造必须有一整套包括拆迁、补偿、费用分担、就业等内容在内的制度和办法。(三)旧村改造的主要作用1•集体经济实力得到增强。从已全部改造完和已部分改造完的村庄看,旧村改造大大带动了集体经济的增长,拉动了产业的发展。如通州区大营村,在原有宅基地上建成130栋集“生产、生活、生态、经营”为一体的二层别墅,其中外卖65栋,村集体直接收益约2100多万元,为下一步发展奠定了坚实的经济基础-2•基础设施和公共服务设施大大改善。随着旧村改造的进行,村里的基础设施和公共服务设施建设速度明显加快,路、水、电、热、气等设施同步配套,学校、公园、文体活动中心也相应建立,极大地方便了居民的生活。如昌平区崔村镇香堂村,是一个半山区村,通过旧村改造,基础设施和公共服务设施发生了显著变化,村里铺平了各条街道,公交车直达市区,还兴建了公园、娱乐厅、影剧院、书画院、敬老院等一大批公共设施。3•村容村貌明显变化。过去的村庄,给人最深的印象就是“脏、乱、差匕但在进行改造后的新村,村容村貌状况大不一样。如昌平区北七家镇白坊村,过去破烂杂物堆满街道,生活垃圾也得不到有效处理,旧村改造后,居民全部搬迁上楼,步入到社区化、城市化的生活阶段,环境发生了质的变化。4•村级土地得到节省。据对已全部改造完和正在进行改造的21个村调查,通过旧村改造,,%,。二、远郊区旧村改造存在的主要问题(一)旧村改造缺乏宏观指导,政策支撑不足目前,我市远郊区旧村改造基本上处于一种松散型状态,规划布局分散,政策性差异较大,政策支撑力度较弱。主要体现在三个方面:一是缺乏规划政策,对于如何规划村居民点布居、居民住宅区、村产业发展区等内容尚无具体办法和定量指标,缺少定性和定量指标;二是缺乏土地置换政策,特别是对于需要先异地建新再拆迁的村,旧村改造受到较大限制;三是缺乏集体土地上房地产开发政策,致使一些村想通过部分房地产收入来带动旧村改造的愿望落空(二)旧村改造开发成本较大,项目审批周期长就目前情况看,旧村改造除极少数村能够依靠本村的经济实力独立完成外,大多数村都不能独自完成。其主要问题就是旧村改造的开发成本较大,据测算,卫星城周边拆迁成本一般约2000元/平方米,其他区域为500元/平方米左右,建筑成本在1000元/平方米左右。如昌平区小汤山镇小汤山村,。据调查,目前进行旧村改造要缴纳征地事务管理费、防洪费、土地复垦费、土地出让金、土地补偿费、四源费、市政费、手续费等多项费用,每亩要缴纳17万〜20万元左右。由于资金投入量较大,一部分村根本没有财力进行改造,一部分村也只能分阶段进行改造,而房地产开发商也比较慎重。同时,加之旧村改造审批环节多,周期长,也直接影响了旧村改造计划的实施。(三)集体房屋产权不明确,农民对上楼费用较为担心根据调查,目前大家普遍反映的一个问题就是旧村改造后的房屋产权不明晰,没有一个具有法律效力的房屋产权证,既不能进入市场销售,也不能作银行抵押,致使集体土地上的商品房销售受到很大限制。此外,村民对上楼后要承担水、电、暖、气、物业等费用也较为担心,特别是在目

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  • 时间2020-09-30