海口中弘西海岸项目战略定位报告.doc

海口中弘西海岸项目战略定位报告
中弘西海岸项目战略定位报告
阶段划分
区域宏观经济背景研究
城市产业研究
区域房地产市场调研
客户访谈
专业人士访谈
政府官员访谈
城市规划背景研究
客户目标及问题的结构化分析
核心问题阶段
竞争、客户和本体分析
发展战略研判
整体定位确定,包含客户、形象、产品定位等
项目物业发展建议
规划设计任务书
2010/05/19
2010/7>06/24
第三阶段
物业发展建议
2010/07/12
2010/06/01
第一阶段
项目市场调研阶段
《项目市场调研阶段成果》
《项目发展战略与整体定位》
《物业发展建议及规划跟进》
第二阶段
发展战略与整体定位
解决思路
明确开发商目标
核心问题
竞争分析及价值挖掘
对目标的思考
案例参考
发展战略
项目定位
整体定位
形象定位
分物业定位
开发商目标
收益目标:
实现住宅21>.5万元单价
定位方向:
打造高度假休闲氛围
1
3
现金流目标:
未来一年内快速回现20-30亿元
能否做?
怎么做?
-30个亿
解决思路
明确开发商目标
核心问题
竞争分析及价值挖掘
对目标的思考
案例参考
发展战略
项目定位
整体定位
形象定位
分物业定位
Part
价格层面的思考
↑31%
↑64%
图表解析
表格为海南四大城市过去一年房地产成交价格走势图。从国际旅游岛政策颁布的当月起,海南各城市房价均有不同程度的腾飞,海口的房价增幅超过76%,且有不断上升的趋势。
国际旅游岛政策回顾
2009年12月31日,国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,海南岛的建设上升到国家战略定位,一系列的优惠政策将会推动海南市场,拉动本岛经济。
09年底以来,在国际旅游岛政策刺激下,海南及海口房价趋于直线飞速攀升,海口房价增速达76%
海南及海口
房价思考
1
数据来源:海口市整体规划
文昌房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势
海口房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势
↑76%
琼海房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势
↑308%
三亚房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势
2009
2010
2009
2010
2009
2010
2009
2010
销售面积和销售额:海南商品房销售面积和销售额增长速度,也均高居全国之首,显现海南房地产市场巨大的消化潜力
商品房销售面积和销售额增长情况(2010年1--3月)
地区
商品房销售面积
(万平方米)
销售面积增速
(%)
商品房销售额
(亿元)
销售额增速
(%)
全国总计




北京




天津




上海

-


福建




广东




海南




图表解析:国际旅游岛政策之后,%%远超全国其他各大城市增速,成为全国之最
销售面积及销售额增长分析
国际旅游岛后海南房地产销售面积和销售额的快速增长,表明海南拥有巨大的消化能量,房地产潜力正被激发。海南聚焦了全国人民的眼光。
考虑到国际旅游岛政策正处于初期发展阶段,未来国家对海南的战略支持以及建设旅游岛的相关配套逐步完善等所有利好因素,仍将对海南房地产具有积极的推动作用。
数据来源:国家统计局
海口市部分高端公寓楼盘价格调研

2009年12月
2010年3月
项目名称
推出时间
首推均价(元/㎡)
均价价格(元/㎡)
均价价格(元/㎡)
荣域(二期)

7700
10000
18000
金碧文华

5000
8500
20000
蔚蓝·海语印象

3000
8000
16000
夏威夷海岸

9500
14000
28000
外滩中心

10000
11350
22000
图表解析
国际旅游岛战略后,海口所有楼盘价格均有将近50%以上的提升,部分高端公寓楼盘更是凭借其优越的资