房地产投资分析..docx

房地产投资分析第一章绪论一、房地产1、法律《辞海》定义:物质构成上由房产和地产两部分组成,使用形态上房产和地产是不可分的,价值形态上房产和地产是可分割的。2、金融《辞海》定义:房地产是房屋建筑与土地的总称;实体上,房依地建,地为载体;价值上,房因地价,地因房贵;房地产是人类最基本的生产生活资料。3、房地产定义:指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。房地产:实物:土地、建筑物(房屋、构筑物)、附着物权益:所有权、处分4、房地产特性:1、不可移动(位置固定性)2、非同质性3、相互影响性4、保值增值性5、消费、投资双重属性6、数量有限性7、长期使用性8、难以变现性二、房地产投资1、投资:事先垫付一定资本,以获得资金的收益或增值为目的,用于开发或经营某项事业的行为。2、房地产投资:以获得未来的房地产的收益为目的,预先垫付一定资本,直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。3、房地产投资收益类型:1、现金2、避税收入3、无形的收益4、主体:企业为主投资对象:有形或无形(房地产债券、房产公司股票、投资房产中介)双重含义:一、资金;二、行为5、作用:1)对经济发展有巨大的推动作用 宏观2)对相关产业具有推动作用 中观3)对投资者消费作用明显,挤压其他消费 微观三、房地产投资的特征:1、 对地段选择特别重要2、 资金量巨大3、 投资回收期长4、 受政策影响性强5、 房地产投资具有专业管理的依赖性6、 适应性强(适应市场环境变化,投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度)增添设施、完善功能、多种用途四、房地产投资类型(形式)1、 按投资对象分为:(1)土地投资:将投资所需的资金投入到土地开发经营当中,以获取土地收益(2)房地产开发投资(增量投资):将资金投入到房地产开发中,以出售房、地产来获取收、益(3)房地产经营投资:以房地产经营(写字楼出租)为投资对象,包括取得房地产的费用,经营房地产的费用,以经营房地产来获取收益(4)房地产证券投资(间接投资):投资主体不直接将资金投入到房地产实体,而是投入到房地产证券当中,间接地获取房地产收益(5)房地产中介(经纪人机构)投资:将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资(6)房地产管理服务投资:将资金投入到物业管理、组织机构中。2、按投资的物业类型分为:(1)居住物业投资:公共住房、商品房(2)商业物业投资:商铺、写字楼(经营型、具有收益性)(3)工业物业投资:仓储、工厂(4)酒店与休闲娱乐设施投资:会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村(5)特殊物业投资:需要政府特殊许可才能进行的投资,加油站、机场房地产投资利弊:利:(1)回报率高(2)高抗通胀能力(3)易于融资(4)可以避税所得税金额=收入总额-工商统一税-(经营成本+折旧+推销成本+贷款利息)(5)潜在增值(6)可获得多重收益弊:(1)资金量巨大(2)回收期长(3)技巧性强(4)合作性太强(5)变现性差(6)固定性六、房地产投资资金来源(1)自有资金(2)银行资金(贷款) 银行或非银行(信托、资金、保险公司、投资公司、担保)的金融机构(3)集资:房地产投资主体通过吸收社会闲散资金,如债、股票(4)利用外资(5)财政拨款 (6)预售:未建成前预先销售(7)承包商带资承包 垫付工程款,获得项目承包权房地产投资形成条件:(1)投资主