建筑维修管理手册.docx

NO:共用部位、设施设备维护手册广元禾瑞物业有限责任公司二O一六年九月编制第一章建筑维修管理概述第一节建筑维修管理的定义建筑维修管理是物业管理重要的、基础性的工作。为了保证建筑物正常发挥其使用功能,延长使用寿命,必须经常地、有计划地对建筑物进行维修养护,以防止或减缓建筑物的损耗。一、建筑物维修的概念建筑物维修有广义和狭义之分。狭义的建筑物维修仅指房屋的养护和修缮;广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改进。导致建筑物损耗的主要因素有以下几个方面:、不同,大气条件对其外部构件产生老化、风化、侵蚀等影响。这种影响随着大气温湿度的变化又有所区别。,其活动的频率、摩擦、撞击、使用的合理程度等行为产生的对建筑物的损耗。(如白蚁)、菌类(细菌)的作用,对建筑构件的毁坏。。(洪水、火灾、地震、滑坡、台风、战争等)造成的对建筑物的损坏。上述各项因素交互影响,从而加剧了建筑物破损的过程。如果不加强建筑物的管理和维修养护,任其日晒雨淋和时光的摧残,不仅影响建筑物的外观,而且也影响到建筑物的安全使用。世界各国为维修房屋,每年都要花费大量的资金,维修工程在建筑行业中占重要地位。西欧、日本等发达国家房屋维修管理费用(第二次投资)是新建房屋(第一次投资)的数倍。因此,建筑物维修是一项长期而复杂的工程。维修、养护、修复或改进建筑物及其设备设施,达到安全、美观、现代化的标准,方位方能保证建筑物及其设备设施的效能与价值。二、建筑物维修管理的概念对企业所经建筑物维修管理是指物业管理公司根据国家对房屋维修管理的标准和要求,营管理的房屋进行维护修缮的技术管理。建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限,防止和消除房屋及其附属设备发生损坏; 保障使用者的安全和正常使用, 根据需要和可能适当改善住用条件。第二节建筑物维修管理的特点1复杂性由于建筑物的多样性,个体性以及维修养护的广泛性、 分散性,使得建筑物的管理和维修也呈现复杂性。、各步骤之间一定的不可违反的工作程序, 决定了建筑物的维修也必须按者一程序有计划地组织实施。3•技术性建筑物本体结构的复杂性,建材的新颖性,设备的先进性决定了建筑物管理和维修工作的技术性要求。第三节建筑物维修管理的范围与类型、范围结构、基础;屋面、外墙;门窗;楼层通道。供电系统;给排水系统;(3)弱电系统电梯。、类型(1)紧急; (1)整修;(2)—般。 (2)翻修。三、工作指令和执行的种类根据不同的工作内容,以及所影响的范围,确定工作的种类。序号工作种类影响的范围完成时间1立即1) 影响整幢大楼日常必须的缺陷,如供水、供电或主要污水管阻塞,马桶溢出污水等2) 危及生活、生命和财产的缺陷3) 影响房屋建筑安全的缺陷24小时以内2紧急1) 妨碍、烦扰或影响住户的缺陷2) 在公共场所并影响住户安全的缺陷2-3天以内3其它1) 维护工作2) 所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作14天以内第二章建筑物维修管理的内容第一节预防性维修预防性维修采取的措施及方案,目的在于避免可预见的、或可防止的设备故障,并确定其完好的标准及使用功能。大致上,预防性措施有:,鉴定电机装置;;;;;;;;;;;。第二节例常维修一般例常维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。 基本上,巡视的范围包括地面层的空地、台板、排污沟、电梯门廊,户外空地,停车场,儿童乐园,花圃及房屋的构件如公共走廊,楼梯,电梯,电机房,水泵室,电梯控制室,屋顶和水箱间。、台板、排污沟、户外空地的设施与停车场,是否有任何影响美观的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。例如:(1)休闲区域破损的桌椅;(2)涂鸦;(3)废置物件、家具;(4)水管破裂;(5)排污管、阴沟阻塞;(6)凹陷、破裂的人行道;(7)告示牌损坏;(8)未清除的报废装置。,必须更仔细地检查地面层其它失修、失养的项目。例如:(1)顶棚(天花)滴水;(2)水泥、油漆剥落;(3)门把及锁损坏;(4)松脱、悬吊的空中的电线或配件;(5)排污管锈蚀、漏水或有污垢;(6)排水沟盖缺少或破裂;(7)电梯厅地板、墙壁瓷砖破裂、玷污;(8)垃圾房失养;(9)排水沟