(房地产投资招商)房地产行业年度投资策略.docx

房地产行业09年度投资策略不得不谈的话题一一政府救帀!1政府缘何救市?08年三季度数据,不得不救的房地产行业!2008年3季度,宏观经济大幅下滑,创下2003年以来新低;当季GD同比增速仅9%;与历史平均水平的背离较前两个季度明显扩大,显示我国经济减速的趋势在08年3季度明显加强。第二产业增速放缓是拖累经济增长放缓的主要原因, 而第一、三产业增长则基本与上季度持平或略有加速。3季度,%,。相对应的是,3季度规模以上工业累计增加值同比增长 %,。数据显示,08年上半年,工业增长的放缓主要集中在轻工业部门;但进入3季度以后,在轻工业继续延续08年前两个季度下滑势头的背景下,与房地产投资密切相关的重工业(如钢铁、水泥等)增速出现了快速下滑,从而直接导致 3季度工业增加值大幅回落。而重工业增速的快速下滑,与房地产投资增速在3季度快速下滑密切相关。08年前3季度,%,较上半年增速大幅回落7个百分点,且截至10月,下滑趋势有所加快。与之对应的是,商品房施工面积和新开工面积月增幅在 3季度进入负增长。而房地产行业先行指标的下滑恰恰源于房地产市场销售状况的持续低迷。图表1:房地产投资增速在第3季度快速下滑吉—鼓s—gL--Q—空5d<xt-0—窗s昌s'3^90—dvss'mIco-a禹s=「s—qn图表2:商品房新开工面积月增幅在第3季度首次出现负增长4图表3:商品房销售面积、销售金额在 08年同比岀现负增长9000DMOOD7'oonnGOOODnorinn400003DC'0J20000lOC'OD丁srl-5^s^.nrEOS-l~=N1_.--_;rut?1;~备直弓-t三_h-:-二-5^丁=£-UIT雪trMpn2LE?i-----w=誉ELMpw-rTs在上述背景下,房地产上游相关产品(如水泥、钢铁、玻璃等)出现产量大幅下降的局面。图表4:房地产上游产品产量增长率大幅下滑木混产■幕计同比30-/苇三20-综上所述,房地产市场的低迷,不仅关系到房地产行业的发展前景,更关乎整个中国经济的未来。基于此,中央政府一改对房地产行业紧缩的调控政策, 在08年10月23日之后陆续出台了一系列力度空前的救市”政策。2、政府救市,效果究竟几何?08年10月23日,中央政府结束了长达6年的房地产紧缩性的调控政策,出台了一系列力度空前的刺激需求的救市举措。此次政策手段主要是 3个:一则降低首付款比例;二则降低购房利率;三则通过言论及降税改变市场预期。 同年,中国人民银行在11月11日对宏观调控政策进行重大调整,提出实行适度宽松的货币政策。这是中国货币政策近10年来首次提出适度宽松”一系列的救市政策无疑会一定程度上刺激房地产需求, 但究竟多久能够显现效果,事实上,很难做出精确判断。但回顾历史,我们发现,这些手段也是在紧缩性调控的 6年中抑制房地产需求的主要手段。而这些手段对房地产需求的影响存在着明显的时滞。 参照历史,此次政策对需求影响将在09年二季度起陆续显现。,提高首付款比例对需求影响时滞约为 5-15个月,那么,此次降低首付比例对需求的影响最早在09年2季度显现效果。图表5:全国商品房销售面积同比增速(首付款比例变化产生的影响分析)06年3月,中题I奇出令p06年5月屮jMu仔出台b国六务"利-旧I,h条”.06年8月m僭咖枳网比増幅人幡下处时厳井对夷巧个另和2亍号笛1夷C-1二花ettrSWE■-二一gMH24T邕丸..f百.-hMerJW黑畧rj吨二哥首只E-:二二-0EH-5-hh>0T-l氏匸bcooc-l莖2:芒coor-4H豊養丸H皇負,":-三=昌F二话SOOZR6辽FJgrJ■7.=--.-ys-Jgs-ww尸IJfrsooz二、匸.-*-1-口菽1■,■--■一二=2|IInrpoa-,对房地产需求产生影响08年连续4次降息,%%。考虑银行对购房利率的优惠, %%,。降低利率大幅减少了购房成本,以首次购买总价 100万的普通住房为例,若首付20%贷款80万,期限20年,则月供额为4967元,%,较9月16日降息前的月供额6040元,%,累计降低效果非常明显。从历史来看,利率也是政府从 2003年开始抑制房地产需求的主要工具之一。而经过 4次降息后,目前购房贷款利率已经低于 02年央行首次加息时的水平。长达 6年通过利率抑制房地产需求的作用消失殆尽,这