土地增值税清算.doc

江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知赣地税发[2008]76号各设区市地方税务局: 近几年,各地开展土地增值税清算,做了大量的工作,取得了一定的成效,但在实际操作过程中也遇到了一些具体的业务问题。经研究,现就各地反映的有关业务问题明确如下: 一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),其增值额的计算问题根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的规定,对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的,应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅,应按其他类型的房地产计算土地增值额。二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),其发生的资金费用按照下列原则分摊: (一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费,分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。(二)纳税人发生的其它费用,按单位建筑面积分摊。三、关于核定征收率的确定问题根据现行土地增值税政策的有关规定,对房地产企业开发的商品房,当销售总量未达到85%之前,必须按已确定的预征率预征土地增值税;销售总量达到85%后,应进行土地增值税清算。纳税人符合清算条件不进行清算的,列为重点检查对象或按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。纳税人符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条情形之一的,地税机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税,纳税人按核定税款扣除预征税款后的余额补缴土地增值税税款。全省土地增值税核定征收率确定为: (一)住宅住宅所在地在设区市所在城市的,%(%); 住宅所在地在县级市所在地的,%; 住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的,%. 杂物间(或贮藏室)与住宅捆在一起销售的,按住宅的征收率执行。(二)非住宅非住宅所在地在设区市所在城市的,%(%),%(%); 非住宅所在地在县级市所在地的,%,%; 非住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的,%,%. 杂物间(或贮藏室)不与住宅捆在一起而单独销售的,按非住宅的征收率执行。四、有关土地增值税清算项目的审核鉴证问题房地产企业具备下列条件之一的,原则上都要进行土地增值税的清算: (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目; (三)直接转让土地使用权的; (四)纳税人申请注销税务登记,但未办理土地增值税清算的; (五)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算. 一种是企业自行清算,符合本条第一款第(一)、(二)、(三)项规定自行清算的企业