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[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析
篇一:土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析
三、土地增值税清算案例分析
(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析
北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:
第一,整体项目情况简介
,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建
:160,000/200,000=80﹪。
第二,取得收入情况说明
该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。
第三,扣除项目情况说明
,200,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明,“东园小区”
土地增值税清算土地增值税清算案例分析
项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局,交纳土地出让金440,000,000元,缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。()
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元
具体计算可采取以下两种方法:
(1)453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元;
(2)453,200,000×80﹪=362,560,000元。

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证,截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元,该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中:
(1)土地拆迁及补偿费:39,700,000元。(2)前期工程费:115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费:1,586,000元。(5)公共配套设施费:27,942,700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)
分摊扣除金额计算过程为:
①土地拆迁及补偿费39,700,000元前期工程费115,070,700元建筑安装工程290,000,000元基础设施费1,586,000元开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采取以下两种方法:
465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元;
465,657,300×80﹪=372,525,840元
②公共配套设施费:27,942,700元,本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27,942,700/200,000×160,000=22,354,160元

该公司不能提供金融机构贷款证明,利息支出无法确定,因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000394,880,000)×10﹪=75,744,000元。
,500,000元,缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。
(362,560,000394,880,000)×20﹪=151,488,000元根据以上数据,本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000394,880,00075,744,00078,650,000151,488,000=1,063,322,000元。
第四,纳税情况详细计算过程
该项目属于既有普通标准住宅,又有其他商品房,应分别计算增值额。

(1)出售普通标准住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,063,322,000×75﹪=797,491,500元
增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491,500=﹪
该项目的普通标准住宅部分,因增值额未超过扣除项目金额20﹪,应免征土地增值税。

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25﹪扣除项目金额=1,063,322,000×25﹪=265,830,500元
土地增值税清算土地增值税清算案例分析
增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265,830,500=﹪适用税率为40﹪
应纳土地增值税为:
(264,169,500×40﹪)-(265,830,500×5﹪)=92,376,275元
已纳土地增值税为:5,000,000元
应补缴土地增值税为:92,167,-5,000,000=87,376,275元
第五,税务机关审核情况

税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后,根据土地增值税现行政策规定,对该清算项目审核确认情况如下:
,430,000,000元
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等,对该项目出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入275,000,000元,进行核对后,未发现问题。[)
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用计入房价中,而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的,可以不作为收入。根据有关政策规定,对于该项目取得租金收入200,000元,不属于征税范围。

土地增值税扣除项目确定时,应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后,确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中:
(1)取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元
经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证,该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元,按清税面积与总建筑面积配比后,未发现问题。
(2)房地产开发成本的金额为:386,880,000元。
①经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议,确认金额为39,700,000元,按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元,未发现问题。
②首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核,符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次,根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料,并按清税面积与总建筑面积配比分摊后,确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元,未发现问题。公式:
([前期工程费115,070,700元建筑安装工程费290,000,000元基础设施费1,586,000元开发间接费19,300,600元=425,957,300元]×80﹪=340,765,840元)
另外,通过对四项费用计算后,,不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。
③公共配套设施费用的审核
经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后,发现游泳馆是对外开放经营性质的设施,根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围,应将游泳馆列支的10,000,000元费
用从公共配套设施扣除
土地增值税清算土地增值税清算案例分析
总费用中剔除,确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元,按清算面积分摊后,本次允许扣除的金额14,354,160元。()公式:17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元
对于公共配套设施费用中的车库费用金额,由于纳税人提供了人防工程证明,允许分摊扣除。
(3)房地产开发费用的审核
《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额,由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减,因此,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。
(4)扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元,经审核后没有发现问题。
(5)重新计算房地产开发企业加计扣除为
(362,560,000386,880,000)×20﹪=149,888,000元
经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:
362,560,000386,880,00074,944,00078,650,000149,888,000=1,052,922,000元