世邦魏理仕商业业态规划.ppt

世邦魏理仕商铺部CBRECBRICHARDELLIS世邦魏理仕第一部分:商业市场定位CBRE世邦魏理仕七京市区抗是交避发展规划BeijingUrbanSubwayTransportationDevelopmentExistingLineMetrolineno1地铁1号线Metrolineno2地铁环线(、市场定位的重要性确定一个项目商业部分的“市场定位”就是在北京的零售业市场上为它确立一个独特的地位,使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它,并把它与其他有竞争力的项目予以区别。目前北京具有不同市场定位的商业项目代表有:王府饭店—“北京最高档的购物场所”,国贸-“具有国际标准的购物中心”,东方广场-“北京最好的休闲购物中心”,燕莎友谊商城“外地人及外国人的购物中心”,世纪金源Shoppingma11“北京最大的购物中心”西单地区是时尚街区截至2004年,北京共有1,200万平方米的各类型商业面积。预计2005-2008年新增供应量约700多万平米(建筑面积超过5万平米),其中2005-2006年的商业供应较为集中,可达360万平方米左右,约占未来四年供应量的50%未来商业中以仍以底商和商业街等配套商业为主,共次是百货和购物EBRE业供应中商业单体建筑面积在1万平方米以上的商业项目有魏理仕对于发展商而言,商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难度明显高于普通住宅地产。然而,就一个成功的商业地产项目来说,准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点,准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想的市场定位的因素包括:商圈界定o目标消费者情况o市场发展空间o零售商的需求o商业部分的规模和这个项目项目整体的定位CBRE世邦魏理仕商圈界定某个项目商业商圈界定:第一商圈一一个项目内的写字楼和居住人群,预计第一商圈人口可达到万人。笫二商写字楼和居住人口。预计商圈人口约有万CBRE世邦魏理仕第三商圈一北京的大部分地区,即如图所示。预计商圈人口约有万人分析各个商圈的特征,找出共性CBRE世邦魏理仕3、消费者情况第一商圈和第二商圈是人口密集的(商业、商务、居住地),这个地区预计将为这个项目的商业部分提供约80%左右的客源。某个项目的商业主要客源将是什么样的人这个项目的商业部分有机会拥有下列主要五类主要客户群,他们的不同需要将有助于中心确定市场定位和商品组合消费者类型商业需求项目周边的写字楼工午餐和下班后的主景选择正餐和快餐化妆品,鞋,包,职业和休闲服装,运动产品绽身与个人护理项日内的居民足他们最基本的商业要,是他们最·超市,药店,儿堂用品,家居饰品,运动产品,餐喜欢的购物场所周边地区,包括第一午餐和购物的经常地点,下班后购物·正餐和商圈内的写字楼人和就餐的首选职业和休闲暇装,适动产品个人护理周边地区,包括第他们上和周末主要娱乐和购物的场所·就要商图内的居民图书和音像运动产个人护理第一二商图内的高国际标准的商店,是他们喜欢就餐和购·餐厅BRE行政人员,商务第三商困内的目的型消荧者化妆品世邦魏理仕4市场空间根据我们所做的竞争对手分析以及零售商访谈,发现某个项目的商业存在着一定的市场发展空间某个项目的市场空间将主要包括虽然项目第商圈内包括多个现有和未来商业项目,但从他们的定位和规模以及商业类型,商品/客户组合上能够与分析的项目形成直接竞争的项目是什么样根据这些因素找出市场空白点。CBRE世邦魏理仕