房地产开发流程详解(从拿地到施工许可证).xls

节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件, 了解限制性条件发展中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划, 对以后项目开发的影响和支撑。发展中心土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触, 了解土地出让方式和土地款, 以及能否调整。发展中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心土地深判可行性研究报告现状图( 四至电子文件) 发展中心市场深度调研销售: 参与市场调查, 进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部: 负责协助进行区域市场调研发展中心销售部研发部项目最终定位销售研发部: 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等, 对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议发展中心销售部研发部成本测算: 针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发: 协助进行方案设计和成本测算发展中心、运营部研发部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售: 根据土地的开工条件、市场情况, 共同制定开发节奏。发展中心工程部开发部销售项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心寻找合作资金项目招商报告( 前期阶段) 区域宏微观市场研究发展中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部明确合作伙伴、寻找合作方式( 招商阶段) 项目商业策划书财务中心: 制定项目财务数据发展中心财务中心合作伙伴确定财务中心、集团资管部: 制定合作方式、投资回报发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部第1页,共 26页节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段寻找合作资金引资( 商业计划书) 签署战略合作协议财务中心、集团资管部: 制定合作方式、投资回报综合管理部: 协议盖章, 存档发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施( 实施阶段) 合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部: 协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部: 工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部投标、摘牌投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术发展中心获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益, 契税, 交易费法务: 合同条款的草拟和完善财务: 提供资金发展中心法务财务部用地规划许可证土地出让合同发展部: 提供土地出让合同开发部发展部出让金、交易费交费证明财务: 提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告研发: 协助提供相关项目资料开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明( 原有土地证作废) 发展部土地补偿费( 原户主需交纳的土地使用费) 发展部土地出让合同发展中心: 提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明缴纳土地费用发展部 1: 500 现状地形图 3份(反楼座) 开发部详规研发: 委托设计详规开发部研发办理土地证土地出让合同发展部第2页,共 26页节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段办理土地证交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部地籍图 4份( 薄膜图) 开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管: 提供相关证明资料开发部综管规划设计阶段区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查销售: 参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研( 商业部分) 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部: 针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组商业招商部 4、同期操作商业地产项目调查( 商业部分) 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业招商部: