长沙地华梅溪湖畔物业发展策划报告.docx

地华·梅溪湖畔物业发展策划报告第一部分、关于市场一、宏观市场环境投资分析二、规划市场分析三、区域商业市场分析四、区域住宅市场分析五、项目分析一、宏观市场环境投资分析一、宏观市场环境投资分析——宏观经济整体趋势向好宏观经济保持高速增长:近年来长沙市宏观经济保持着15%左右的高速增长,特别是在2008年金融危机席卷全球的情况下,长沙GDP突破3000亿大关,势头强劲。人均可支配收入持续增长:城镇居民人均可支配收入保持着12%以上的增长速度,2009年人均可支配收入有望突破2万元大关。城市建设大刀阔斧:“拓南兴北,东进西融。”近年来长沙城市建设取得长足发展,社会固定资产保持在30%左右的增长速度,为拉动长沙经济和房地产行业发展提供重要支撑。长沙市GDP发展趋势图(单位:亿元)长沙市人均可支配收入(单位:元)%%%%%%%%14%%%%16%%%%%16%%长沙市固定资产投资(单位:亿元)%%%%%%%%%%%%%%宏观市场环境投资分析——虽然09年市场创新的历史销售高峰,但是近几年来长沙市商品房市场发展不稳定,波动较大,明年市场存在一定的变数市场供应连续居于高位:自2007年以来,长沙市商品房市场基本保持在1000万平方米以上的市场供应,虽然09年因为08年市场低迷,多个项目推迟上市,导致新房上市量有较大幅度下滑,但是加上08年市场存量(590万方),,预计2010将再次出现市场供应的高峰,,加上明年趋严的政策环境,:近年长沙房地产市场处于震荡不定当中,首先需求冰火两重天,07年的疯狂(需求907万平方米)到08年的整体低迷(需求680万平方米)再到09年的重登颠峰(预计突破1200万平方米);其次是价格波动比较大,从07年的一路狂飙达到颠峰(最高均价水平达4400元/平方米以上)到08年的一路狂跌(整体均价3750元/平方米左右),而09年则再次成功超越历史最高水平(目前均价达到4600元/平方米左右)。随着国家宏观政策调整力度的加大,明年长沙市场乃至全国市场都将存在较大变数,市场需求及房价格都将可能呈现一定的下滑趋势。政策环境不稳定:07年以打压为主(提高贷款利率及二套房贷款利率和首付、提高土地增值税、加大土地闲置处理力度以及二手房营业税免征期限由2年延长到5年等,导致08年的市场整体低迷);08年以扶持为主(货币补贴、降低利率和优惠力度、降低契税和所得税,中央拨4万亿刺激经济增长、各类优惠券的发行、降低二手房营业税免征年限等等,是09年市场强势反弹的推动力);09年政策由松变严(上半年主要以刺激需求为主,下半年政策趋严比较明显:二套房贷收紧、二手房营业税免征年限恢复到5年、提高土地出让金首付款等,这些都为明年市场的不确定性埋下伏笔);2010的政策趋势预计将是以“刺激刚需,打击投机”为主:即对刚性需求客户将继续以宽松政策为主;而对投资和投机客户则以打击为主。政府对投资客户的打压将对明年市场产生较大的影响。宏观市场环境投资分析——近年来中小户型持续旺销,已经成为消费者置业首选近年来,随着商品房价格的不断攀升、消费者结构的变化以及消费者消费观念的改变,中小户型已经成为大多数消费者购房的首选。即使在市场低迷的08年,中小户型依然受到消费者的热烈追捧,而09年,中小户型更是出现了一房难求的局面。中小户型无形中已经成为市场上最受欢迎和抗风险能力最强的产品。宏观市场环境投资分析——近年来政策环境对市场的走势影响较大从07年一系列打压政策的出台导致08年的市场低迷,到08年一系列救市政策的执行导致09年市场的再创辉煌。近年来国