永川项目成本核算.doc

永川项目成本核算
永川项目成本核算
一、项目概况
占地面积:29000㎡
容积率:11>.0
总建筑面积:29000㎡
除去已建好的2栋别墅,则项目可售建面积约为28400㎡。考虑会所、物管等因素,本项目总建筑积面按29000㎡计算。
二、项目成本核算
(一)土地成本
1、,土地成本540万元。
2、拆迁补偿费
项目开发无拆迁补偿费。项目地块上有高压电线,但不考虑高压线的搬迁。
综上,本项目的土地成本为540万元。
(二)前期工程费
1、地灾评估费
根据重庆市政策规定,房地产项目在不成熟区域需进行地质灾害评估。
费用预计:3万元。
2、勘察费
项目在开工前,要进行地质勘察,,。
3、建筑设计费
本项目的建筑设计费包括方案设计、初步设计、施工图设计、图纸审查等,预计为15元/平方米()。
设计费:35万㎡× 15元/㎡= 。
4、场地平整等费用
项目在开工前要做部分土地平整、排洪沟、护坡等前期工作,单价按5元计算。
场地平整费约为:29000㎡× 5元/㎡= 。
综上,。
(三)建安费
项目主体结构为砖混结构,预制与现浇相结合,根据永川市场砖混结构建安成本,并考虑到别墅项目在立面和材料要求更高,项目建安成本按580/㎡计算。
项目建安费为:29000㎡× 580元/㎡= 1682万元。
(四)工程建设相关费用
1、招投标费用
‰计算,。
2、工程建设监理费
%计算,。
3、建设工程质量管理监督费
质量管理监督费按2‰计算,。
4、劳动定额测定费
‰计算,。
5、城市基础设施配套费
城市基础设施配套费按70元/平方米由政府收取,则基础设施配套费为203万元。
6、有线电视、管道煤气等由业主交纳,开发商代收代缴,可不计入开发商的成本。
7、人防费
人防费政府按10元/平方米收取,人防费为28万元。
8、电力增容费
由电力部门单独收取,暂按40元/㎡计算,共计116万元。
9、项目硬件设施费
项目需配置一定的智能化设施,如三表远程抄送、闭路电视、宽带、黑白可视对讲系统、车库智能管理等系统设备。硬件设施的费用为10元/㎡,则项目智能化设备总费用为29万元。
综上,工程建设相关费用合计为391万元。
(五)园林景观费
考虑到小区的档次,园林景观费按为50元/平方米。
小区园林费为:29000㎡× 50元/㎡= 145万元。
(六)项目营销费
假定项目28400平米以均价1500元/平米实现销售,则总销售额为4260万元。营销、管理及税收,均按此数据计算。
售楼处建设
暂估20万元,用于售楼初的建设、租用及装修、包装。
推广费
包含广告设计费,促销活动费,奠基、开盘、竣工、参展等活动费,媒体广告费、宣传资料制作费等,%计算。
合计为4260万元× 15% = 64万元。
销售费
如果本项目委托销售代理公司,--2%。假定代理公司的利润为35%,代理公司的成本比自己销售高出20%,那么自行销售的成本可以定为代理费的45%,可折算为销售额的:%(%*45%=%)。合计为:4260万元× % = 34万元。
综上,项目营销推广费合计为 118 万元。
(七)管理费
管理费指在开发销售过程中所发生的管理人员薪金、福利,公共关系费,行政办公费等,%计算。
合计为 4260万元× % = 64万元。
(八)不可预见费
不可预见费指在项目开发过程中,发生的一些事先难以预见的费用,按10元/㎡计算,不可预见费合计为28万元。
项目静态总投资为以上八项目费用之和,合计为3040万元。
三、项目收益
1、项目价格拟定
目前永川多层价格在1100-1300元/㎡左右,电梯房在1500-1700元/㎡左右,考虑到本项目的档次及开发策略,项目价格拟定略低于电梯房价格,即按1500元/㎡销售。
2、项目收益
项目可销售面积为28400平方米,价格1500/平方米,则
1500元/平方米× 28400平方米=4260万元
项目总收益为4260万元。
3、项目利润
项目总投资为3040万元,总收益为4260万元,则
4260-3040=1220万元
项目利润为1220万元。
四、相关税费
各种税收为:
(1)营业税按营