01-房产销售地基础知识.doc

销售基础知识
房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
专业基础知识的培训
五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
二、《建设工程规划许可证》
三、《国有土地使用证》
四、《建设工程施工许可证》
五、《商品房销售(预售)许可证》
六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：开发区域施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
1．什么是房地产？
也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及附带的各种权利。
2．什么是房地产业？
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发，建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3．什么是房地产经纪活动？
是社会经济活动中的一种中介服务行为，具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动。
4．土地的权属及权证：
1） 土地所有制：
有两种形式即国家所有（全民所有）和集体所有，任何个人均不能取得土地所有权。
2） 土地所有权：
是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能，土地所有权是不能出让和转让的。
在房地产开发中，开发企业取得的是土地使用权而不是土地所有权。同样我们购房人不拥有所有权，只拥有使用权。
3） 土地使用权：
是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。
开发企业必须先取得土地使用权，其获取土地的方式有以下几种：
土地使用权的出让：是指国家以协议招标拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权的转让：是指土地使用者通过出售，交换赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
土地使用权的划拔：是指政府无偿将土地拔发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拔取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让，出租和抵押。
4）土地使用年限：
不同开发用途的土地使用年限不一样，开发商在取得土地用于房地产开发的，都要与国土局签订《土地使用权·出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。即：
①居住用地七十年； ②工业用地五十年； ③教育、科技、文化卫生、体育用地五十年； ④商业、旅游、娱乐用地四十年； ⑤综合用地或者其他用地五十年。
土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算。
注意：购房者所得到的土地使用权是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》四十二条规定：“（1）出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土