设施设备运行维护.docx

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第十一章 设施设备运行维护
设施设备维护总则
设施设备管理是物业管理的根本，
是开展一切服务的后勤保障。
设施设备管理是一道看不见的风
景，但使用者无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，
使用者们才能生活、
工作在舒
适、清雅、安全的环境中。
我司一贯重视项目设备设施管理，
认为建筑设备设施是提供客户生产生活的物质基础，
也是业主
资产维护的重要部分。 设备设施管理质量的高低，
直接影响客户服务水平， 也影响整个物业的持
续发展和保值增值。
我司擅长设备设施的预防性保养，
并具备完整可靠的工程管理体系。
我们将在本项目落实日式设
施管理的方法，提供客户和业主安心可靠的管理实践。
设施设备的维护管理重点
工程部将对在管的设施设备进行分析， 确定重点控制管理部位， 制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实施统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。
设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量标准等， 工作重点如下：
预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。
设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。
根据管理中心维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。
常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。
不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。
对设施设备系统进行技术分析，结合各设备的技术特点，提出工程设备维护管理方案和各设备的维修保养内容和计划。
设施设备的管理标准
我司具备完善的设备间和设备设施管理标准， 并且该标准按照所承接的不同管理项目， 在实施管理阶段再次进行优化， 成为现实可操作的管理依据。 项目设备间和设备设施的管理标准将法律法规的基本要求框架下，在项目接管前与甲方讨论沟通确认。
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《表一》
《表二》
设施设备管理措施
设备档案资料管理
设备原始资料档案管理
将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等，记录有关设备的各项明细资料。
重要设备维修资料档案管理
一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。
二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册， 每月统计一次， 每年
装订一次，由管理中心资料员保管以备存查。
三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部汇总存查。
设备台帐
根据建筑档案和设备设施系统资料，我们抽取其中必要的管理信息，建立中心设备系统
台帐。设备系统台帐可以简洁地集中体现中心设备的整体情况， 成为日常设备设施系统
运行管理中的重要参考。 我们同时可以将设备设施的管理信息记录到每一个设备甚至每
一个部件，是设备台帐最终成为设备设施系统的“户口”和“保险卡” ，从而发挥更大
的作用。
人员管理
人员管理有两层含义：
人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。
设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。
制度管理
建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一
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系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。
检查考核管理
检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。
设施设备的运行管理