2009年12月西安房地产市场研究报告.doc

2009年12月西安房地产市场研究报告
2009年12月西安房地产市场研究报告
西安房地产市场研究报告
(20093>.12)

易居(中国)房地产研究院
西安分院
目录
3数字瞰市
3关注楼盘
3第一篇 市场背景篇
3第一章 政策资讯
3一、 政策法规
3二、 市政动态
3三、 市场资讯
3第二章经济环境
3一、 国内生产总值分析
3二、 居民消费价格分析
3三、工业增加值分析
3四、 固定资产投资
3五、 房地产开发投资
3第二篇市场分析篇
3第三章 商品房市场
3一、商品房成交概况
3二、12月西安市商品房分类分析
3第四章 土地篇
3一、 土地市场动态
3二、本月土地出让分析
3三、 本月土地成交分析
3四、 重点地块分析
3第五章住宅市场
3一、 市场综述
3二、 供求关系分析
3三、 供应量分析
3四、 成交量分析
3五、 成交均价分析
3六、 成交结构分析
3七、 项目成交解析
3八、 板块成交解析
3第六章商办市场
3一、 市场综述
3二、商业市场
3三、 办公市场
3四、 本月个案分析
3第七章产品篇
3一、产品综述
3二、特色楼盘介绍
3三、著名开发商楼盘
3四、案例PK
3第八章、营销篇
3一、本月营销分析
3二、特色营销活动
3三、12月份报纸广告投放分析
3第三篇区域数据篇
3一、 城东区
3二、 城西区
3三、 城南区
3四、 城北区
3五、 高新区
3六、 城内区

本月导读
【关注楼盘】
中建群贤汇、曲江六号--开盘楼盘解析
中建群贤汇由西安中建投资开发有限公司投资开发。位于大寨路与团结南路十字东南侧,建筑形态以高层板楼为主,规划户数1251户,开发企业品牌实力和项目产品设计,对枫叶新都市板块住宅市场影响力较大。曲江六号位于曲江新区核心位置,社区采用依坡就势的地中海式建筑风格,㎡。二者在本月均举行了开盘仪式。
--------详见P10页
【土地市场】
土地市场火爆
本月土地市场成交情况火爆,航天产业园继续保持较高供应,高新、城南土地供应充足,城东区仅有一宗土地供应。??
--------详见P25页
【住宅行情】
成交量井喷,市场严重透支
㎡,%。各项优惠政策的即将结束,购房者抢购的场面较上月有过之而无不及,加之不少项目集中签约,本月市场成交量用“恐怖”形容毫不为过。但同时也可以看出,09年下半年市场的异常火爆,使得未来客户购房的消费能力严重透支,而政府势在必行的控制和收紧政策信号,也预示着房地产市场的调整即将到来。
--------详见P33页
【营销解析】
节日主题营销,保持市场关注度
市场火爆,前两月的促销优惠力度明显减少,本月圣诞节成为了大多楼盘举行现场活动的热点主题。收官之时,大多楼盘已无销售任务压力,本月市场中以主题营销维持项目市场关注度的营销手法为主。市场的理性回归几成定局,如何应对新一轮市场调整的考验,当是现下销售团队应考虑的市场问题。
-------详见P66页
易居视点:
政策红利的最后盛宴:疯狂
12月份房地产政策整体调控基调的转向预示着2010年市场可能出现波动,特别是二手房营业税免征期限回归5年,对投资需求打击力度较大。由于保留了相关的利率优惠政策,因此本月全淡。而对西安市场来讲,12月底到期的购房补贴政策大限刺激了客户疯狂抢购,集中备案签约的项目猛增,上演了抢夺政策红利末班车的最后盛宴,也为2009年疯狂的市场画上了一个完美的句号。
本月西安商品房成交接近300万平米,达到2008年市场全年成交的近一半,住宅成交达到280万平米。除了政策因素外,也与部分项目年底集中签约,以冲击全年销售目标有关,特别是一些月度成交量非常低的项目,同时主流项目的成交也依然保持大幅度的增长。从区域成交来看,城北区以超过80万位居全市第一,显示出区域强劲的后续供求潜力,城东区紧随其后,而城南区尽管成交猛增一倍,但仍屈居全市第三位,这也预示着2010年西安房地产市场区域格局的变化趋势。
本月住宅成交中,超低价位的项目成交猛增,拉低了住宅均价有较大幅度的下跌,包括定向开发以及团购等在内,但主流项目的成交价位在需求旺盛的态势下,依然保持强劲的上涨势头,而且这种趋势将极有可能延续到2010年上半年。此外这部分成交产品的套均面积明显较高,也拉升了全市住宅套均面积有较大增长。
本月西安商品房成交的疯狂不仅在很大程度上推动了房价上涨,也在很大程度上透支了明年的市场需求,这为明年市场的波动埋下了伏笔。这种波动首先将来自成交量的下降,进而使得价格