2010年11月保利成都馨悦尚品项目定位报告2.doc

2010年11月保利成都馨悦尚品项目定位报告2
3
环
-
绕城:
绕城
-
华阳
中海城南一号、誉峰
华润凤凰城、中海兰庭
高层代表楼盘:
别墅代表楼盘:
麓山国际社区
代表楼盘选取原则:
品牌开发商项目,品质良好,在所处区域内具有很大影响力。
项目在区域内有较好代表性。
第二部分:市场分析
宏观经济
宏观政策
成都楼市
区域市场
典型个案
叠翠峰

城南一号
站南板块

大源板块

华润
1>.
凤凰城
中海
.
兰庭
麓山国际社区

誉峰

华阳板块

本项目
城南板块


该项目的房源面积偏大,主力房源为
120-148
平米以上的套三。宽舒的户型面积设计对改善型客群有很大的吸引力。
户型面积去化情况
华润
·
凤凰城
——
主力户型以
145
左右的
2
梯
4
户再改产品为主
第二部分:市场分析
宏观经济
宏观政策
成都楼市
区域市场
典型个案

该项目作为中海城南的系列产品,拥有较高的品牌知名度,主力户型
100
平米以下,通过大面积赠送和可变空间等手段提高性价比,实现项目的热销。
中海
·
兰庭
——
通过大面积的赠送实现建筑面积在
100
以下的首置和首改产品为主
户型面积去化情况
第二部分:市场分析
宏观经济
宏观政策
成都楼市
区域市场
典型个案
该项目带
6000
元精装,在广州誉峰基础上,升级打造出顶级豪宅体系,是未来成都最具代表性高端豪宅项目之一;首期推出
180
套,成交
160
套,项目取得较大成功。
誉峰
以舒适型大面积、高标准装修、较强商业配套以及较宽楼间距打造成都顶级豪宅。
户型面积去化情况
第二部分:市场分析
宏观经济
宏观政策
成都楼市
区域市场
典型个案
D
中海城南一号
中海城南高端项目,产品跨度较大,从低端到高端均有,不纯粹,销售一般。
户型面积去化情况
第二部分:市场分析
宏观经济
宏观政策
成都楼市
区域市场
典型个案
麓山国际
麓山国际
09
年货量充足,销售额占成都前三位,别墅等高端产品价格较高,在城南需求较旺盛。
第二部分:市场分析
宏观经济
宏观政策
成都楼市
区域市场
典型个案
从推货上看:
2010
年上半年麓山销售楼王组团黑钻山庄和独栋组团香怡林,下半年主要推叠拼组团圣芭芭拉和独栋组团黑鹰山庄;仍有
3-4
个独栋组团未推出市场,预计将于
2010
年陆续面世,而其西面
3000
亩的麓湖项目也将建成另一个高端别墅项目,为成都别墅标杆项目。
第三部分市场分析小结
1
、宏观经济总体趋稳,总体不会出现大起大落,有利大盘运作;
2
、
09
年城南市场基本处于量价齐升的向好市场态势;
3
、区域具备较好的改善类产品的消化能力,站南组团和大源组团舒居改善类特质明显;
4
、区域存量供应和潜在供给都很大,且品牌开发商云集,竞争也将非常激烈,中庸难出
头,必须寻找细分市场和差异化;
5
、高层高端市场尚处于成长阶段,尚需培育,同时要控制面积和总价;
6
、别墅市场基本处于空缺状态,保利拥有公园河景资源优势,可以考虑打造别墅。
第三部分客户分析
中海兰庭
华润凤凰城
2
期
华润凤凰城
3
期
华润凤凰城
1
期
嘉里
嘉里
嘉里
建发鹭州
金瑞泰
(伊藤)
华府
西苑
200
亩市政公园
复地商业广场
地块
1
地块
2
地块
3
100
亩公园
逸都国际
工业
厂房
第三部分:客户分析
临近项目客户分析
考虑到区域、交通、配套发展商品牌以及项目规模接近度高,选取
中海兰亭
和
华润凤凰城
客户进行详细分析。
本项目
未来竞争项目
现有竞争项目
临近配套设施
潜在客户访谈分析
第三部分:客户分析
临近项目客户分析
两口之家
一人独居
夫妻二人、有子女(未成年)
中老年夫妇、子女成年(成年)
三代同堂
10%
20%
30%
40%
从客户家庭结构上看
中海兰庭的客户主要集中在
两口之家和夫妻二人有子女(未成年)
两类客户,占到总比例的
62
%;
华润
凤凰城
客户则以
夫妻二人有子女(未成年)和中老年夫妇
客户为主,占到总比例的
67%
。
从客户年龄特征上看
两个项目的客户年龄跨度均较大,
28-55
岁都有一定量;
35
岁以下年轻客户更趋向于选择中海兰庭。
50%
28-35
岁
36-45
岁
46