2010年1月都江堰聚源项目发展战略及项目定位.doc

2010年1月都江堰聚源项目发展战略及项目定位
聚源项目发展战略及项目定位
引导力黑钻地产
2010年1月
我们的研究思路和方法
市场环境
问题结构化
模型和案例
核心问题是什么?
规律是什么? 成功的解决办法是什么?
我们应该怎么做?
解决方案
处于何种市场环境下?
问题界定
什么性质的项目?
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
项目报告的结构思路导图
项目区位
地块资源
限定条件
周边配套
第一部分:问题界定
什么性质
的项目
项目区位分析——都江堰未来新区,位于城市主要发展方向, 片区具备良好的发展前景
城市发展方向:都江堰规划中城市重点将往成都中心城方向向南部的聚源新区发展,加强成灌发展带产业集聚与人口疏解功能,对接成都。
聚源镇未来定位:聚源将成为未来都江堰的新城,会更多承担起都江堰次中心功能,除了形成17个居住社区,突出其居住功能外,还会重点发展重建性产业,结合其丰富水系,形成水网新城,最终成就其具有吸引力综合性城区的形象。未来新区里将有五万棵原生树木,三条主河流、十多条支流环绕,整个新区形成无数个“天府水上岛”。
金凤蒲阳
都江堰主城区
玉堂镇
紫坪铺镇
聚源新区
青城山镇
本项目
主要发展方向
次要发展方向
至成都方向
地块四临及资源——地块现自然资源一般,周边建筑景观差
地块旁为走马河,河水清澈,水流量大,但是都江堰城区河流众多(5条),非稀缺资源
东侧为民房;
西侧为空地;
地块内部场地项目平整,基本为空地;
目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目
主干道交通便利
成灌高速:20分钟左右车程。
老成灌213国道:55公里左右距离,40分种车程。
成青快速路:三环路-光华--青城山风景区,全长为421>.1公里,双向6车道,设计时速为80公里。
目前地块与外部连接的道路状况较差
随片区开发进程,这一状况将会得到较大改善。
在建交通:
成都至青城山快速铁路
沙西线都江堰延伸段
成灌高速
20分钟车程
老成灌213国道40分钟车程
沙西线延伸段(在建)
成青旅游快速通道30分钟车程
双流
机场
青城山
都江堰到双流机场68公里,40分钟车程
聚源
成青快速铁路
(在建)
交通状况分析——外围具备较好的交通条件,可通达性较好,现状道路相对较差
公路
沿河小路
走马河
本项目地块
总用地面积约83亩,其中商业用地约33亩,住宅用地约50亩;
商业用地主要是用于工艺展览馆的建设;
—;
用地性质:居住+商业;
项目地块位于规划中的新区聚源镇中心地段。
地块地形方正,内部现正处于整理中;
项目周边道路正整改中
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项目限定条件
周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善
项目位于规划中新区,就都江堰房地产市场格局看处于起步阶段
目前各项市政基础设施较为匮乏;
地块马路对面目前为政府安置板房区,规划中未来将会是大型的农贸市场和物流中心。
教育配套设施:
都江堰市职业中学
都江堰聚源八一高级中学
医疗、健身、娱乐、金融等配套较为匮乏。
公路
沿河小路
本项目地块
本项目地块
现状配套设施匮乏
配套资源
自然生态资源一般
资源状况
较大规模(相对于聚源市场)
项目规模
具备良好发展前景
片区发展
城市新区,重点发展方向
地理位置
界定
属性
项目描述:项目是位于发展中的新区、具备良好的片区发展前景、规模较大、现状资源状况一般的住宅项目。
项目属性界定
问题结构化分析
第二部分:问题结构化分析
对目标的再理解
对项目的基本理解
R1R2分析
项目核心问题的提出
一、规避风险、保证成功运作
二、利润要基于可实现的基础上
三、追求卓越,提升企业的开发能力和品牌
一句话概括:
在合理规避风险和可实现的基础上追求利润最大化
我司对甲方目标的再理解
再
理
解
一、项目最低价格是多少
二、根据本地块情况决定后期是否继续拿地
三、区域竞争情况怎么样
甲
方
关
注
基于我司的经验,类似项目有如下特性
类似项目风险大,考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决
价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等,类似项目价
值确定难度较大
要实现风险与利润的控制,需要新的突破,打造项目更佳品质引领客户需求
新兴区域首个商品房项目
项目特征不鲜明
项目特点
对项目的基本理解
S
R1
R2
规划是最大的利好因素,聚源将成为都江