2021年重点工程部工作综合手册.doc

工
程
部
工
作
手
册
成全部同森物业管理
目 录
序号
规程名称
页码
目 录
001
工程管理部职能
002
工程前期介入
038
物业接管验收规程
042
配合相关部门做好物业整改工作步骤
054
房屋装饰装修管理规程
057
房屋维修管理规程
060
供配电设备（设施）管理规程
087
给排水设备（设施）管理规程
094
柴油发电机工作规程
102
中央空调操作保养规范
106
电梯管理工作规程
113
相关文件和统计
120
工程部管理职能
目标
经过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。
范围
适适用于物业企业工程部。
职责
工程部经理负责制订本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。
维修人员负责实施相关规章制度，并定时向部门主管汇报工作。
相关部门给予对应支持和配合。
工作程序
工程部管理职能
物业工程部是确保所管辖项目正常运行专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包含：物业项目工程前期介入、物业接管验收规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。
工程部组织架构及岗位职责
工程部经理（1名）
印象维修领班（1名）
湾畔维修领班（1名）
工程师（1名）
印象维修员（3名）
湾畔维修员（3名）
工程工作应达成指标
依据GB/T19001-20XX idt ISO9001：20XX《质量管理体系 要求》建立、实施和连续改善企业工程管理工作，并确保企业在20XX年内最少一个管理项目经过成城市优异管理小区
。
根据国家建设部建住房物[20XX]008号《相关修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及相关考评验收工作通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和企业“创建物业管理优异小区计划”实施对企业工程管理工作进行自查自改工作。并确保企业在创优工作中，本部门工作符合标准要求。
征求用户意见时，对本部门工作评议满意率95%。
本部门管理人员持证上岗率100%。
本部门职员岗前培训率达100%。
本部门特殊工种职员持证上岗率100%。
房屋完好率95%。
设施设备有效运行率95%。
维修预约立即率98%。
维修合格率98%。
对包含本部门用户投诉处理立即率达成100%。
以上工程管理应达成工作指标及在日常工作确定其它各项指标，由部门责任人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况统计在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成要求指标情况，要立即采取纠正预防方法，以表现指标可测量性、可操作性、可实现性和连续改善。
工作时间
工程部工作时间依据负担工作岗位性质、强度、标准不一样，采取和之配置工作时间编排。关键有以下多个方法：
行政班工作制
部门经理和工程师实施行政部工作制:
周一至周五：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），
周六：9：00—12：00，星期天休息。
二班轮班工作制
早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），
晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00），
每七天休息一天。
其它工作制
依据用户需求，在某一特定时间或某一段时间工作。
工程部责任人依据企业《职员手册》“考勤管理制度”要求要求，结合本部门工作实际情况，确定本部门工作时间，并提前5天编制每个月《值班安排表》报物业企业审核、同意后组织实施。　
在实施过程中，如需对岗位或职员工作时间进行调整，应提前重新编制《值班安排表》按要求程序审批。如部分职员因事需要调整班次（如换班、换休、病事婚丧等），需填报《请假申请单》按企业《职员手册》“考勤管理制度”要求批假权限实施。
全部职员均应按企业《职员手册》“考勤管理制度”要求要求实施天天上班前、下班后两次打卡制。如因特殊情况需调整打卡方法，应取得企业行政管理部书面同意。
工程部代号
岗位代号
部门经理：G-03-01
机电主管：G-04-02
维修主管：G-04-03
采购专员：G-05-04
电 工 ：G-06-05
班次代号：
白班：白；夜班：夜；休息：休。
物业设备管理要求
确保能源供给及有效地控制能耗
应尽可能确保水、电、气（或油）正常供给。所以，通常要求在物业关键部份要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用柴油要有4小时以上贮备量，柴油用量应每个月具体、如实统计在《节能降耗统计表》内，并定时做出统计分析。
对能耗